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title: "每一套房子,我们都会跑完这份尽职调查清单(你也应该)"
description: "每套房 8 小时尽职调查：Section 32 的地契限制与覆盖区、Google Earth 10-20 年历史影像、周二晚 7 点的实地路过。"
author: Joey Don
date: 2025-09-29
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 投资指南
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/due-diligence-checklist-buying-melbourne-property
tags: ["尽职调查", "Section 32", "建筑检查", "买房指南", "Melbourne", "房产清单"]
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# 每一套房子,我们都会跑完这份尽职调查清单(你也应该)

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-09-29*

*更新于 2026-08-04*

> 每一套我们准备买的房子,我们都会花 8 小时做尽职调查。八小时。大多数投资者花在读 listing 描述上的时间都不到八分钟。完整的清单在这里。

八小时。

这是我们团队在把一套房子推荐给客户之前,花在尽职调查上的时间。八小时用来拉文件、查 overlay、不同时段开车路过、跑数字、找那些在 listing 照片里看不到的东西。

大多数买家花在 Domain 上读中介描述的时间,不到八分钟。

我明白——尽职调查不刺激。没人会为了"我在读 Section 32"发 Instagram story。但我告诉你什么更不刺激:交割六个月后,才发现你的房子坐落在洪水区上、地块里有一条让你永远无法做任何开发的 easement、而且那个"翻新过的浴室"根本没有办建筑许可。

上面每一条,都发生在那些"先自己买了、出了事才来找我们"的客户身上。每一条都花了他们 $20,000 到 $80,000 澳元来收拾残局。

下面这份清单,是我们每一次都会跑一遍的。每一次。没有例外。

## 第一步:Section 32——读它,不然以后会后悔

Section 32,也就是 Vendor's Statement,是维州任何房产交易里最重要的一份文件 [1]。它是卖家必须在你签合同之前提供的法律披露文件。

我们会检查的东西:

- **产权(title)搜索:** 产权干不干净?有没有 caveat、covenant 或限制?一条 single dwelling covenant 会让你永远无法加建 granny flat 或分割地块 [2]。
- **分区:** 是 General Residential Zone(GRZ,对投资者最友好)还是 Neighbourhood Residential Zone(NRZ,对你能建什么有限制)?有没有 Heritage Overlay 限制改建?
- **地役权(easements):** 它们的走向在哪里?一条从地块中央穿过的 easement 会直接杀死分割潜力;沿边界的 easement 一般是可管理的 [3]。
- **规划 overlay:** SBO(洪水)、BMO(山火)、PAO(政府征收)。任何一条都可能是硬性否决项。
- **持有成本:** 目前的 council rates、水费、业主委员会费(如果有的话)是多少?
- **建筑许可:** 是否做过需要许可的工程?许可有没有拿到?任何加建部分有没有 occupancy certificate?

光这一步,我们团队在每套房子上就要花 60-90 分钟。如果任何一项看起来不对,我们就在这里停下来——没必要去看一套 title 有问题的房子。

## 第二步:Google Earth 时光机

这是我最喜欢的小技巧,而且完全免费。

Google Earth Pro 有一个"历史影像"滑块,可以让你查看任何地址 10 到 20 年前的卫星照片 [4]。我们用它来检查:

- **这块地是否被分割过?** 如果当前这块地在五年前是一块更大地块的一部分,剩下的这块地可能形状怪异,或者有 access 问题。
- **房子是否被扩建过?** 如果建筑占地面积跟老照片明显不同,理应有相应的建筑许可。如果没有,那就是一个未经审批的结构。
- **房子周围变了什么?** 200 米外多出一个新工业项目,一块空地现在变成了工地,或者一棵树被砍掉了(可能触发 council 的植被规则)。
- **排水和洪水:** 在强降雨之后,Google Earth 有时会刚好捕捉到短时积水或者浸水。如果老照片里房子附近出现过大面积积水,那就是一个洪水风险信号 [5]。

这一步大约 15 分钟,至少帮我们避开了十几次错误的买入。

## 第三步:周二晚上 7 点开车路过一次

Listing 照片都是周六上午 10 点、阳光下、用广角镜拍的——每一个房间看起来比实际大 30%。

真实情况,是在周二晚上 7 点才露出来的。

我们每一套房子都会开车路过至少两次——一次白天,一次工作日晚上。你会看到这些:

- **街边停车位:** 晚上这条街是不是全被车塞满?这暗示高密度生活,附近可能有非法的 boarding house。
- **噪音:** 能不能听到高速?火车?邻居的狗?这些东西不会出现在照片里。
- **邻居:** 周围房子整体维护状况如何?一条维护良好的街,意味着房主有社区自豪感;长得乱七八糟的草坪、垃圾桶常年堆在外面,意味着这条街以租客为主 [6]。
- **照明和安全:** 街道亮不亮?旁边有没有黑暗小巷或空地?租客会注意这些细节。

我认识一个投资者,在一条看起来很安静的住宅街买了一套房子。结果那条街是附近一个橄榄球俱乐部的溢出停车区。每个赛季(4 月到 9 月),每个周六他的租客都无法在 200 米范围内停车。

## 第四步:建筑 + 虫害检查——绝对不要跳过,任何时候都不要

我讲过这句话,而且我会一直讲下去,直到每一个投资者都听进去:**永远不要放弃建筑+虫害检查**。即便是无条件 offer——我们会在出 offer 之前就先完成检查 [7]。

一次建筑+虫害检查的成本是 $400-$600,现场大约 2-3 小时。

一个合格的检查师会看的东西:
- **结构完整性:** 墙体裂缝、地面不平、屋顶线下沉、地基下沉的证据
- **受潮与潮气:** 上升潮气、地板下通风不足、淋浴防水失效
- **白蚁:** 当前活跃的虫害、过往处理痕迹、有利条件(木材靠着房子堆、花坛贴着砖墙)
- **电气安全:** 配电箱状况、是否有安全开关、电线年龄
- **屋顶状况:** 瓦/铁皮状况、排水槽、落水管、穿墙口附近的泛水板
- **水管:** 水压、排水、热水系统的年龄和状况

2021 年,我们的检查抓到了三套活跃白蚁感染的房子(治理+修复 $30,000 以上)、两套未经审批的结构改建($15,000 以上去修复或拆除),以及一套建在废弃矿井井口上方的房子 [8]。最后这一套,在任何 council 记录里都查不到。

那 $500 的检查费,是整个房产投资里最好的一份保险。

## 第五步:现金流压力测试

出 offer 之前,我们会在三种情景下算一遍数字 [9]:

**基准情景:** 当前利率、基于可比房产的现实租金(不是中介给的乐观估算)、真实的保险和 rates 费用。

**压力测试:** 利率再加 2%,租金再跌 10%,一年一个月空置。客户能不能扛住这套房子不出财务危机?

**乐观情景:** 利率降 1%,装修后租金上涨,加 granny flat 或做双住宅多一份租金。能达到的最大回报率是多少?

如果压力测试显示,客户每周需要从工资里倒贴超过 $200 去养这套房子,我们就不推进——安全边际不够。

尽职调查没什么光鲜的地方。它也不是房产投资里好玩的那部分。但它决定了你是赚到钱,还是晚上睡不着觉。

八小时,每一套房子,没有捷径。

「我们的规矩很硬。压力测试——利率上浮 2%、租金下跌 10%、一年空置一个月——之后,如果客户每周还要倒贴超过 $200,我们就不推进。房子再好看也不例外。」 —— Joey Don,联合创始人兼 CEO,PremiumRea

## 参考资料

1. [Consumer Affairs Victoria, 'Section 32 — Vendor's Statement', 2021. 房产披露的法律要求。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property/selling-property/section-32-vendors-statement)
2. [Victorian Planning Authority, 'Single Dwelling Covenant — Planning Practice Note', 2021.](https://www.planning.vic.gov.au/guides-and-resources/strategies-and-initiatives)
3. [Land Use Victoria, 'Easements and Restrictions on Title', 2021.](https://www.land.vic.gov.au/)
4. [Google Earth Pro,'历史影像'功能。免费桌面应用,包含卫星影像历史归档。](https://www.google.com/earth/versions/)
5. [Melbourne Water, 'Flood Risk Property Report'. 按地址查询的洪水风险数据。](https://www.melbournewater.com.au/building-and-works/stormwater-management/flood-management/flood-risk-property-report)
6. [ABS Census 2021, 'Dwelling Characteristics by Suburb'. 自住 vs 租赁比例。](https://abs.gov.au/census/find-census-data/quickstats/2021/212)
7. [Consumer Affairs Victoria, 'Building and Pest Inspections — Buyer's Guide', 2021.](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property/buying-property)
8. [PremiumRea 内部检查数据,2021。200+ 次检查的缺陷发现统计。](#)
9. [APRA, 'Prudential Practice Guide — Residential Mortgage Lending', 2021. 还款能力压力测试方法论。](https://www.apra.gov.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/due-diligence-checklist-buying-melbourne-property
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent