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title: "我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。"
description: "墨尔本东南一块 $800K 角地:$110K 建副住宅、$12K 主屋一分二,三组租客合计周租 $900,总投入 $977K,毛回报 4.8%。"
author: Joey Don
date: 2026-03-25
dateModified: 2026-08-17
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/corner-block-granny-flat-triple-tenant-melbourne
tags: ["角地", "granny flat", "三租户", "Melbourne", "装修", "现金流"]
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# 我们把一块 $800K 澳元的角地做成了三份租金。合计:每周 $900。

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2026-03-25*

*更新于 2026-08-17*

> 角地是财富创造的一块空白画布。我们把墨尔本东南一块 $800K 角地做成了三份租金、每周共 $900——一间 $110K 的 granny flat,加一次 $12K 的「一变二」主屋重组,毛回报率 5.0%。

我站在墨尔本东南一块 $800,000 澳元角地的后院里,看到的是三份租金——而大多数人看到的是一栋房子。

这套房产是一栋 620 平方米土地上、标准的四居室砖贴面房。角地位置,带副街通道——这是让后面所有操作成为可能的关键细节。主屋有些旧,但结构没问题。后院够大,侧车道宽度超过 3 米。

六个月之内,这套房产开始每周从三个独立的租客群体里收 $900 澳元。总投入——购入+装修+granny flat——大约 $930,000 澳元。那是 5.0% 的毛回报率,而且这块房产还带着额外 $150,000 到 $200,000 澳元净值的未来 subdivision 潜力。

下面我带你一步步走一遍。

## 第一步:granny flat($110,000 澳元 + GST)

后院可以通过原有的侧车道从副街直接进入。这对 granny flat 施工是硬性条件——送材料的吊车卡车至少需要 3 米宽的通道。

我们委托建造了一间 30 平方米的一居 studio。建造总成本:$110,000 澳元 + GST。从文件启动到拿到入住证明,大约用了 4.5 个月。

成本分项:
- 建筑许可与 surveyor 费用:约 $3,000 澳元
- 土壤检测:约 $4,400 澳元
- 施工(30 平方米标准规格):$110,000 + GST
- 子表安装(便于分表计费):$2,000 澳元

按维州规划规则,60 平方米以下的 granny flat 不需要 planning permit,只需要 building permit。这一条省掉了几个月的审批延迟,也省掉几千块的规划顾问费。

拿到入住证明之后,我们以每周 $370 澳元含账单的价格挂牌,8 天内租给了一位单身专业人士。子表让我们实时监控实际能耗,而那笔打包进租金里的大约 $30/周通常会给房东留下一点小结余。

> 「一间 $110K + GST 的 30 平方米 granny flat,拿回每周 $370 澳元的租金——单看建造成本毛回报率 18%。在 2025 年,这种回报率在其他地方很难找到。」——Joey Don,PremiumRea

## 第二步:主屋内部重组($12,000 澳元)

主屋是四居两卫、后部有一个独立的起居区。我们把内部布局重组成两个互不打扰的生活区域——这套做法我们叫 dual-key,或者叫「一变二」。

涉及的工作:
- 在前后两部分之间加一扇可上锁的内门($2,000 澳元)
- 在后部起居区加一个基础简易厨房——台面、水槽、炉灶、小冰箱位($5,500 澳元)
- 后部做一次表层翻新——刷漆、浮铺地板($4,500 澳元)

总成本:$12,000 澳元。没有移动结构墙。除了一个水槽接口之外没有新的管道。按维州建筑规则,单一工种下 $10,000 以下的工作不需要 building permit,我们把工作分给不同工种(橱柜、水电、油漆)以保持合规。

前部——三间卧室、一个卫生间、厨房和前起居区——以每周 $380 澳元租给了一个年轻家庭;后部——一间卧室、一个卫生间、简易厨房和后起居区——以每周 $150 澳元租给了一位单身租客。

主屋合计每周 $530 澳元。

## 全貌:$930K 总投入换每周 $900

每周租金合计:
- 主屋前部:$380
- 主屋后部:$150
- Granny flat:$370
- **合计:每周 $900 澳元**

总投入:
- 购买价:$800,000
- 印花税:约 $44,000
- Granny flat:约 $121,000(含 GST 和许可费)
- 主屋重组:$12,000
- **合计:约 $977,000 澳元**

毛回报率:($900 × 52)÷ $977,000 = **4.8%**

但有意思的地方在这里。完工后银行估价大约 $1,050,000 澳元——反映了 granny flat 对整体价值的贡献。按 80% LVR 做再融资,可以在原有贷款之上释放大约 $63,000 澳元的净值。这相当于把 granny flat 建造成本的一半多一点作为免税现金拿回来。

而且我们还没算 subdivision 潜力。这块带双街正面的角地,是未来做两块分割的候选地——后地块上已经建好了 granny flat,一旦拿到分割批文,可以作为独立地块以 $350,000 到 $400,000 澳元卖掉;带原有主屋的前地块继续值 $600,000 到 $650,000 澳元。

分割后合计价值:$950,000 到 $1,050,000 澳元,再加上持有期间收到的 $130,000 澳元租金。总投入不到 $1 million,这就是一个教科书式的「人造财富」例子。

角地不只是房产。它是一块金融工程的操作台。而在墨尔本东南,如果你知道去哪找,这类角地今天仍然在 $750,000 到 $850,000 澳元的价位段有货。

**2026 年 8 月更新：**$930,000 全部投入换每周 $900，放在已记录的样本里处于什么位置？按本文自己的数字（$900 × 52 周 ÷ $930,000 总投入）约合 5.0% 毛回报——落在 PremiumRea 公开数据集两条“设计出来的收入”中位线之间：212 笔加建 granny flat（副住宅）的成交录得改造后毛租金回报率中位数 5.79%，48 笔 rooming house（分租屋）改造录得 6.94%（全部 345 笔的 offer 日期为 2023 年 1 月至 2025 年 9 月）。第三份租约正是把房产从第一档推向第二档的东西——也恰好是[维州 rooming house 规定](/zh/rooming-house-rules-victoria)开始起作用的节点，见下方 FAQ。完整数据见[研究与数据页](/zh/research)。

## 常见问题

**墨尔本东南的角地要怎么找?**
大多数在线挂牌里不会标注「corner block」。我们[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent)团队在筛选流程中会用地图分析把它们识别出来——在推荐给客户之前,我们会把每一套房产的地块形状对着航拍图核对一遍。

**「一变二」内部重组合法吗?**
合法——但判定标准不是租约份数。按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house(分租屋),随之而来的是 council 注册、法定的 rooming house 最低标准,以及 Class 1b 分类和建造。我们的配置是在原有建筑体量内创造两个各自带独立生活设施的空间,并在出租之前与 council 和注册 building surveyor 核对预期居住人数。

**如果我一次性付不起 granny flat 的建造款呢?**
交割之后,一旦拿到建筑许可和固定合同价,可以申请建造贷款(side loan)。银行会按「as-if-built」(建成后)价值评估物业,也就是说这笔建造贷款是用未来的建成后价值作担保的。

## 参考资料

1. [Victorian Building Authority,《Granny Flat Regulations — Building Permit Requirements》,2025 年。](https://www.vba.vic.gov.au/)
2. [PremiumRea 建造数据:30 平方米 granny flat 标准规格,$110K + GST。](#)
3. [Consumer Affairs Victoria,《Rooming House Registration Thresholds》,2025 年。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/types-of-rental-agreements)
4. [CoreLogic,《Melbourne Southeast Corner Block Sales Data》,2025 年第三季度。](https://www.corelogic.com.au/)
5. [City of Casey,《Subdivision Application Processing and Fees》,2025 年。](https://www.casey.vic.gov.au/)
6. [PremiumRea 案例档案:角地三租户改造,2025 年。](#)
7. [REIV,《Melbourne Rental Market Data — Dual Occupancy Yields》,2025 年第三季度。](https://reiv.com.au/)
8. [Meridian Building Group,《Granny Flat Standard Specification and Payment Schedule》,2025 年。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/corner-block-granny-flat-triple-tenant-melbourne
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent