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title: "投资房用公司还是信托？我见过客户选错亏掉 $100K"
description: "投资房该用公司还是 family trust 持有？公司拿不到 50% CGT 折扣、负扣税被锁死，一位客户五年多缴约 $47,000。"
author: Yan Zhu
date: 2025-08-31
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 装修与开发
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/company-vs-trust-property-structure-australia
tags: ["公司结构", "家庭信托", "CGT", "负扣税", "房产税", "投资结构", "墨尔本房产"]
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# 投资房用公司还是信托？我见过客户选错亏掉 $100K

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-08-31*

*更新于 2026-08-05*

> 我亲眼看过聪明的投资者因为选错持有结构而在税上白白烧掉五位数。在帮客户完成了 345 宗交易之后,这里是公司对比信托的老实拆解——用真实美元数字,不是理论。

三年前，一位客户带着一点点慌乱打电话给我。他通过一家公司买了第三套投资房——因为他的会计师告诉他，25% 的公司税率「明显比」他个人 45% 的边际税率好。

纸面上，这个逻辑看起来无懈可击。实际上，这让他在五年里多亏了大约 $47,000 澳元。

他的会计师漏掉的是：ATO 对 base rate entity（基础税率实体）有一条规则。如果一家公司的收入超过 80% 来自被动来源——而租金收入算被动——税率会从 25% 跳到 30% [1]。一家只持有投资房的公司几乎肯定会触发这个门槛。

但税率甚至不是最大问题。真正的伤害来自两个结构性陷阱，大多数投资者到报税季才发现。

我参与过墨尔本东南和东部走廊 345 宗的房产交易。持有结构的讨论几乎在每一宗里都会出现。我一直在看到同样的错误被重复——聪明人在信息不完整的情况下做决定。

我用真实的数字带你走一遍。不是教科书版本，是出现在你报税表上的那个版本。

## 陷阱一：负扣税被锁死在公司里

我们用一套典型的墨尔本投资房跑一下数字。买入价 $780,000 澳元。贷款 $624,000 澳元，80% LVR。利率大约 5.85%（2021 年年中本息还款的行情价）。

年度利息支付大约 $36,500 澳元。每周 $550 澳元的租金年化 $28,600 澳元。加上议会费（$2,000）、保险（$1,500）、水费（$650）、地税（$2,000）和物业管理费。一年净亏损大概 $18,000 到 $22,000 澳元之间 [2]。

如果你以个人名义持有这套房，这 $20,000 的亏损可以直接从你的工资收入里抵扣。年薪 $140,000？你的应税收入降到 $120,000。按 37% 边际税率加 Medicare levy，每年大约 $8,400 澳元回到你口袋 [3]。

同一套房放在公司名下呢？这笔亏损就被困在公司里。它只能抵消公司未来的收入——对一家只收租金的持房公司来说，这可能要好几年才能实现。与此同时，你个人工资的税一分不少，公司里又堆着一堆无法分配的累计亏损。

典型的五年持有期里，个人持有和公司持有之间出账现金流的差距可以超过 $40,000 澳元。这不是零头。这是你下一套房的首付。

我在自己客户身上见过这种剧本。Cranbourne 一位投资者以个人名义持有两套房——负扣税每年在他 $155,000 澳元的工程师工资上省下大约 $9,200。他的朋友通过公司买了一套类似的房子，亏损的税务价值为零。同一个城区，同一个价位，税后位置天壤之别 [4]。

## 陷阱二：没有 CGT 折扣意味着卖出时付双份税

这一个真正扎心，因为你在卖的时候才会感觉到。

澳洲的资本利得税制度对持有超过 12 个月的资产，给个人 50% 的折扣 [5]。$700,000 澳元买入，三年后 $900,000 澳元卖出，这 $200,000 的收益里只有 $100,000 计入应税收入。

公司拿不到这个折扣，句号。同样的 $200,000 收益要按公司税率全额计税——25% 或 30%，看被动收入测试。这是 $50,000 到 $60,000 澳元的税。

一个 $140,000 澳元年薪的个人在同样的收益上，按 50% 折扣后大约付 $33,500 澳元（边际税率 39% 含 Medicare）。公司付的几乎是双倍。

还有更糟的。当公司把税后利润以股息分配给股东时，这些股息在股东手里又要交一次税。是，franking credit 能抵消一部分。但这笔账很少能比个人持有更划算——尤其是墨尔本增长走廊的物业，我们在对的地段看到 8-10% 的年化增值 [6]。

去年我替一位在 Hampton Park 以 $590,000 澳元买入的客户跑过这个场景。几个月后银行估价到 $670,000 澳元——$80,000 澳元的账面增值。如果他是通过公司持有，三年后继续涨、然后卖出，光是个人与公司的 CGT 差额就能超过 $35,000 澳元 [7]。

## 那么公司什么时候才真的有意义？

我不打算假装公司永远错。有些具体场景下，公司结构确实挣得到它的位置。

房产开发是大头。如果你买地、分割、建造、12 个月内卖掉，你本来就拿不到 CGT 折扣——所以公司的 25% 固定税率（前提是你有主动业务收入把被动收入压到 80% 以下）能跑赢 45% 的个人税率 [8]。

商业地产是另一种。如果租金收入强到从第一天起就是正现金流，「负扣税不相关」这件事就……嗯，确实不相关了。并且把利润以 25% 留在公司里用于再投资，会比按个人税率分配更有利。

但对主流的住宅投资者——在墨尔本东南 $600K 到 $800K 澳元价位买房，这也是我们大部分工作所在的区间——公司结构几乎从不占优。当你同时押注租金回报和资本增值时，数字就是对不上。

## 家庭信托：真的有用，但不适合所有人

家庭信托（具体来说是带公司受托人的全权信托）能解决公司结构制造的大部分问题。但它也带来自己的成本和复杂度。

好处是实在的。信托把收入分配给受益人，所以你可以把租金利润（或资本收益）导向边际税率更低的家庭成员。一个四口之家，父母一人挣 $180,000 澳元、另一人挣 $40,000 澳元，可以把一笔 $200,000 澳元的资本收益分拆到多个受益人上，相比只放在高收入一方名下，CGT 可能节省 $25,000 到 $40,000 澳元 [9]。

信托还提供资产保护。物业坐落在信托里，不在你个人名下。如果你是企业主、医生、或任何有诉讼风险敞口的人，这件事很重要。

信托也能拿到 50% 的 CGT 折扣——只要收益流到持有超过 12 个月的个人受益人。

但成本就从这里开始咬你。Victoria 对信托持有物业的地税更高。个人在 $100,000 澳元土地价值上大约一年付 $1,950 澳元。信托大约 $3,600 到 $4,000 澳元——几乎双倍 [10]。再加上设立成本（$600 到 $2,000）、每年会计与合规（多出 $1,000 到 $1,500）、以及 ASIC 对公司受托人的年费。

对于单一物业来说，光多出的地税就能吃掉回报。信托真正开始回本是在你扩张的时候——最终卖出时的 CGT 节省远远超过每年持有成本。

我们有一位客户 Ann，一开始以个人名义买。到第四套时她转到家庭信托。把新物业和个人名下组合分开带来的地税节省，加上收入分配的灵活性，意味着信托在 18 个月内就回本了 [11]。

## 阶梯策略：我实际推荐的做法

看过几百位投资者走过这个决定，我现在用的框架是这样：

**第 1-2 套：个人名义。** 第一套用一方配偶的名字（理想情况是高收入那一方，把负扣税收益最大化）。保住另一方的借贷能力。第二套用另一位配偶的名字。这样能把地税压在痛感门槛之下，同时最大化你们的合并借贷能力 [12]。

**第 3 或 4 套开始：家庭信托。** 当你们合并土地持有超过 $100,000 澳元的评估值时，信托的 CGT 和分配好处开始超过多出来的地税。买之前就把信托设立好——事后重组会触发 stamp duty 和 CGT。

**永远别用：公司（住宅持有）。** 除非你在做商业地产或真正的开发、12 个月内卖出。CGT 惩罚加上负扣税锁死，让它在我跑过的几乎所有买入持有的住宅场景里都是亏本生意。

这不是纸上谈兵。我们帮客户在墨尔本搭过各种投资组合——从 Geelong $400,000 澳元起步，到 Mount Waverley $1.8 million 澳元的收购。阶梯式方法之所以成立，是因为它把结构和规模匹配起来。第一天你不需要信托，更绝对不需要公司。

家庭信托设立成本大约 $600 到 $1,980 澳元（注册和信托契约）。年度维护加上额外地税和会计费用大约 $3,000 澳元。对比你最终从信托里卖出两三套物业时能省下的六位数 CGT，这是一笔多次回本的投资。

「我们在 345 宗交易里反复测算，结论从来没变过：第一、第二套放个人名下，第三或第四套开始用 family trust，住宅长期持有几乎永远不要用公司。」—— Yan Zhu，联合创始人兼首席数据官，PremiumRea

## 常见问题

**我能不能把一套已经在我个人名下的物业转到信托里？**
可以，但会触发 stamp duty（大约当前市值的 5.5%），还可能触发一次 CGT 事件。在下一次买入之前直接设立信托，几乎总是比事后重组现有持有要便宜。

**信托会影响我的借贷能力吗？**
稍微会。大多数贷款机构还是会评估你的个人收入和负债，但信托结构会给申请增加复杂度。通过信托的利率可能略高一点——通常 0.1% 到 0.2%。我们的贷款经纪人网络经常处理信托申请，所以这件事可以管理，但值得提前算进去。

**SMSF 呢——我该用我的 super 来买房吗？**
SMSF（自管养老金）是另一头完全不同的猛兽。对某类投资者很适合——尤其是 super 里有 $150,000 澳元以上、离退休还有 10-15 年的人。但 SMSF 物业规则很严：不能做结构性装修，不能分割土地，物业必须放在 bare trust 里持有。我们通常把 SMSF 推荐给那种在租赁需求强的地区做直接买入持有的策略，而不是装修或开发型的操作。

## 参考资料

1. [Australian Taxation Office,《Base rate entity company tax rate》,ATO 指引,2021 年 3 月更新。](https://www.ato.gov.au/rates/changes-to-company-tax-rates/)
2. [Reserve Bank of Australia,《Indicator Lending Rates》,RBA 统计表 F5,2021 年 7 月。](https://www.rba.gov.au/statistics/tables/)
3. [Australian Taxation Office,《Individual income tax rates for Australian residents 2020-21》,ATO。](https://www.ato.gov.au/rates/individual-income-tax-rates/)
4. [PremiumRea 客户投资组合数据。Cranbourne 投资房：$640K 买入,每周 $550 租金,负扣税抵扣 $155K PAYG 收入。](#)
5. [Australian Taxation Office,《CGT discount for individuals and trusts》,ATO 指引,截至 2021 年 6 月。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/cgt-discount/)
6. [CoreLogic,《Monthly Housing Chart Pack》,CoreLogic Research,2021 年 7 月。墨尔本东南走廊年度增长率。](https://www.corelogic.com.au/research/monthly-chart-pack)
7. [PremiumRea 案例研究。Hampton Park:$590K 买入,4 个月内 贷款方桌面估价 $670K,装修后每周租金 $850。](#)
8. [CPA Australia,《Property development and GST: What you need to know》,CPA Australia 指引,2020 年。](https://www.cpaaustralia.com.au/public-practice/your-clients/property-development)
9. [State Revenue Office Victoria,《Land tax rates and thresholds 2021》,SRO Victoria。](https://www.sro.vic.gov.au/land-tax)
10. [State Revenue Office Victoria,《Land tax for trusts》,SRO Victoria。信托附加税率与计算方法。](https://www.sro.vic.gov.au/land-tax-trusts)
11. [PremiumRea 客户案例研究。高净值跨州买家（Ann）：4 套物业,从第 4 套转入家庭信托,海外收入贷款利率 6.99%。](#)
12. [Mortgage & Finance Association of Australia,《Borrowing capacity and property structures》,MFAA 行业报告,2021 年。](https://www.mfaa.com.au/industry-data)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/company-vs-trust-property-structure-australia
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent