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title: "CGT 改革要来了。桌面上有三套方案"
description: "Canberra 桌上真正的三套 CGT 改革方案:Grattan 五年把折扣砍到 25%、Pocock 保住新建住宅、ACOSS 把负扣税限在一套。"
author: Yan Zhu
date: 2025-12-19
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 财务与税务
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/cgt-reform-three-models-property-investors
tags: ["CGT 改革", "资本利得税", "负扣税", "Grattan Institute", "税收政策", "房产投资"]
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# CGT 改革要来了。桌面上有三套方案

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-12-19*

*更新于 2026-08-04*

> Grattan 方案把 CGT 折扣砍到 25%。Pocock 方案给新建住宅留出口。ACOSS 方案连负扣税一并限制。哪一套会通过——对你的投资组合又意味着什么。

网上所有人都在喊 CGT 要被废除、房市要玩完。过去一周我看了几十个相关视频。没有一个真正讲清楚目前在 Canberra 被讨论的那三套不同的改革方案。

我来补上这一课。

从 1999 年起,澳洲的资本利得税框架给持有超过 12 个月的资产增值提供 50% 折扣。对房产投资者来说,这意味着你的房子涨了 $200,000,只有 $100,000 会计入应税收入。按 OECD 的标准,这是发达国家里对投资利得最慷慨的税务处理之一。

正是因为太慷慨,它才会被盯上。但「被盯上」不等于「被废除」。眼下有三条可信的改革路径,每一条对房产投资者的含义都不一样。搞清楚最终真正能通过哪一条——以及它对你投资组合意味着什么——是「慌张」和「提前布局」之间的差别。

## 方案一:Grattan Institute 路线——折扣砍到 25%

Grattan Institute 的方案是三者中技术含量最高的一个,也是 Treasury 建模时采用的核心参考。

标题内容:把个人和信托的 CGT 折扣从 50% 降到 25%。

实施方式:不设 grandfather 条款,用五年分阶段。第一年降到 45%,第二年 40%,依此类推,直到第五年达到 25%。

经济学逻辑其实站得住脚。1999 年用 50% 折扣取代原本的 cost base 指数化方法,是为了补偿投资者——防止通胀侵蚀他们真实的利得。但 1999 年以来,资产价格涨得远远超过通胀。50% 折扣现在是「过度补偿」,实际上是在补贴那些跟通胀毫无关系的投机性增值。

Grattan 的主张是:25% 更准确地反映了典型资本利得里真正属于通胀的那一块。他们的建模预测每年能为联邦多带来大约 $6.5 billion 的收入。对房价的影响?下拉 1% 到 2%——在一个每年波动 5-10% 的市场里几乎察觉不到。对租金的影响?每周低于 $1。

我的判断:如果改革真的在这届政府落地,这是最可能的结果。它温和、有证据支持、在政治上又很难被攻击,因为它保留了折扣而不是把它直接废除。

> 「Grattan 方案是渐进式改革。它不会震动市场,它用五年时间慢慢校准激励结构。对长期持有者,总回报上的影响不大。」——Yan Zhu

## 方案二:Pocock / Lambie 路线——新建住宅享特殊待遇

这套方案的政治分量很重,因为提出者是掌握关键席位的跨党派参议员。

方案内容:对购买二手房的投资者削减甚至取消 CGT 折扣,但对购买新建住宅的投资者保留完整的 50% 折扣(甚至可以更高)。

意图是把投资资本从二手存量房(投资者购买会与首次置业者竞争)导向新建房(投资资金直接增加住房供给)。

关键是,这套方案包含 grandfather 条款——改革日之前购入的现有投资保留现行 50% 折扣。只有改革日之后对二手房的购置才会面对削减或取消的折扣。

政治逻辑很聪明。它把改革重新定义为「供给侧激励」而不是「加税」。这种框架对温和的 Labor 选民、甚至对关心住房可负担性的 Liberal 选民都更容易接受。

对房产投资者而言,这套方案划出了一条清楚的「改革前 vs. 改革后」分界线。改革前买的房不受影响;改革后的购置则根据是新房还是二手房区别对待。

我的判断:它在参议院通过的概率最高。grandfather 条款保护了现有投资者(把反弹压到最低),新建豁免让政府能讲「我们正在解决住房危机」的故事。

## 方案三:ACTU / ACOSS 路线——连负扣税一起收

这是最激进的一套。Australian Council of Trade Unions 和 Australian Council of Social Service 联合提议:

- CGT 折扣降到 25% 或更低
- 负扣税限制为每位个人只能享用一套投资房
- 剩余收入用于公共住房和社会住房

目标是那些多套房投资者——提议方口中的「职业房东」,手上有五套、十套甚至二十套房,对每一套都使用负扣税以最小化应税收入。

政治问题在于:这跟 Labor 带进 2019 年联邦大选并输掉那一仗的政策几乎一模一样。那次失败对这个党来说仍然是一道阴影。ACTU/ACOSS 方案的完整落地,在本届任期内在政治上不可能。

但这套方案里的一部分元素——尤其是 CGT 折扣降低——很可能会融入最终真正通过的那套改革。负扣税限制是避雷针,CGT 这一块才是悄悄达成的共识。

我的判断:完整版不会通过。但它会推动 Overton window(可讨论范围的边界)。它让 Grattan 方案(25% 折扣、负扣税不变)在对比之下显得温和——而这可能正是它真正的战略用意。

> 「2019 年的大选给激进改革打了疫苗。Canberra 没人敢直接碰负扣税。但 CGT 折扣?它正在动。问题只是走多远、多快。」——Yan Zhu

## 对你的投资决策意味着什么

把噪音过滤掉,讲点真东西。

**情景一(最可能)**:CGT 折扣在 3-5 年内降到 25%-35%,带或不带 grandfather 条款。对一笔 $200,000 的资本利得、37% 边际税率来说,税单从 $37,000 涨到大约 $46,000-$55,000,相当于在 $200,000 的利润上多交 $9,000-$18,000。难受吗?会。毁掉组合?完全不会。

**情景二(有可能)**:带 grandfather 条款的新建豁免。如果你已经持有投资房,什么都不变。如果你在改革后购置,二手房卖出时面对更高的税单,新建房仍享现行折扣。这会把一部分投资需求推向新建。

**情景三(可能性低)**:完整版 ACTU 模型,含负扣税限制。这会实质性减少对第二套及以上投资房的投资者需求。但政治上概率很低。

每一种情景下,对房价的建模影响都在 1-3% 的下拉范围内。那相当于 Melbourne 东南城区一到两个月的涨幅被抹掉。放在 10 年的持有期里,是舍入误差。

真正的风险不是改革本身——而是可能先于改革出现的恐慌抛售。如果改革一公布,一波紧张的投资者同时把房子挂出去,那对有现金、有胆子的人反而会形成一个短期买入窗口。

我的建议是:不要因为潜在的 CGT 改革去改变你的投资策略。25% 折扣下数学依然成立,只是比 50% 时略少一点壮观。如果你持有房产 10 年以上,通过增值策略实现 6-8% 的租金回报率,CGT 折扣的变动只会让你的内部收益率(IRR)偏移 1-2 个百分点。这不是你坐到场外的理由。

## 参考资料

1. [CoreLogic Home Value Index,Melbourne,2023。城区级别房价数据。](https://www.corelogic.com.au/our-data/home-value-index)
2. [SQM Research,《Residential Vacancy Rates — Melbourne》,2023。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php)
3. [REIV Quarterly Median Prices,Melbourne 城区,2023。](https://reiv.com.au/market-insights/median-prices)
4. [Australian Bureau of Statistics,《Regional Population Growth》,Cat. No. 3218.0,2022-23。](https://www.abs.gov.au/)
5. [Reserve Bank of Australia,《Cash Rate Target》,2023。](https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/)
6. [PropTrack,《Market Outlook — Melbourne Forecast》,2023。](https://www.proptrack.com.au/)
7. [PremiumRea 交易数据与客户投资组合分析,2022-2023。](#)
8. [Australian Taxation Office,本文相关的税务指引。](https://www.ato.gov.au/)
9. [Consumer Affairs Victoria,房产与租赁法规,2023。](https://www.consumer.vic.gov.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/cgt-reform-three-models-property-investors
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent