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title: "CGT 折扣可能要取消了。为什么有三类投资者反而会受益"
description: "若 50% CGT 折扣被取消,三类投资者反而受益:长持型(Hampton Park $590K、周租 $850)、SMSF 买家与结构化投资者。"
author: Joey Don
date: 2025-09-04
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 陷阱与警示
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/cgt-discount-abolished-three-types-investors-win
tags: ["CGT", "资本利得税", "税制改革", "SMSF", "房产投资", "澳洲", "税务策略", "家族信托"]
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# CGT 折扣可能要取消了。为什么有三类投资者反而会受益

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2025-09-04*

*更新于 2026-08-06*

> 大家都在为可能到来的 CGT 改革抓狂。我把我们 345 宗交易的投资组合从头算了一遍,结论让人难受:如果你当初买得对、结构也搭得对,这次改革基本不影响你。真正该担心的是那些炒家和懒得做规划的人。

最近一直有投资者发消息来,因为看到头条说资本利得税折扣可能被取消,慌得不行。「Joey,这是不是房产投资的末日?」不是。真不是。但它可能是某一种房产投资的末日——那种懒惰的、投机的、「买了就求菩萨」的那种。

我就直说吧。我帮客户在 Melbourne 和 Victoria 地区一共买过超过 350 套房。没有一位长期持有的客户,会因为 50% 的 CGT 折扣被取消而受到实质伤害。一个都没有。原因我一会儿一条一条讲,因为这些逻辑适用于任何愿意在签 contract of sale(房屋买卖合同)之前先想一想结构的人。

目前在澳洲,如果你卖掉一套持有超过 12 个月的投资房,资本利得只有一半需要缴税。所以如果房子涨了 $400,000,你只对 $200,000 缴税 [1]。很慷慨。这条规则从 1999 年 Howard 政府引入起就一直在那儿。而当前的这一轮政策讨论——自 2010 年 Henry Tax Review 建议把折扣降到 40% 起就一直在酝酿 [11]——终于动真格了。

大家真正该问的问题,不是「房价会不会跌」,而是「我的投资结构本来就不就依赖这个折扣吗?」。因为如果依赖,你的问题就不是税改了——你的问题是,你的策略只有在政府替你补贴利润率的时候才成立。

## 真正会被伤到的是谁

具体讲。CGT 折扣对两群人的意义比其他人都大:短期 flipper(翻新倒卖者),以及没有退出策略的被动持有者。

flipper 的流程是买、装修、卖。我们经常替客户做这种单。最近的例子:$1.1 million 买入,花大约 $60K 做针对性装修,$1.6 million 卖出 [2]。$500,000 的资本利得。按现在的规则,如果持有超过 12 个月,只对 $250,000 缴税。如果折扣没了,对 $500K 全额缴税。45% 边际税率下,多交 $112,500 的税。这是真金白银。

但大多数人忽略了一件事——认真做 flip 的人其实早就考虑过这点。我自己跑多个开发项目时,会专门用公司结构去买,因为我本来就知道持有不会到 12 个月。公司结构不管怎样都拿不到 50% 折扣。它们按 25%(base rate entity)或 30% 公司税率对增值部分统一缴税 [3]。所以这次政策调整?对我毫发无伤。

我明知公司结构拿不到折扣还是选它,是因为速度和灵活性。我可以同时跑三个装修项目,每个六到八个月一轮,税率稳定可预测。不需要为了拿折扣硬把房捂到 12 个月。资金周转的速度早就把每单略高一点的税率补回来了。

第二类被狠狠教训的,是投机散户。比如在某条增长走廊花 $400,000 买一套房,幻想着因为一条地铁线的公告或一则重新分区的传闻,明年就会变成 $600,000 的那种。这类人没有装修方案、没有出租策略、没有结构思考。他们的整个投资论点就是「低买高卖,政府让我免税留下一半」。

把折扣抽掉,他们本就不厚的利润率就没了。老实讲,没啥可惜的。这是投机,不是投资。政府也心知肚明——这正是为什么这条折扣被拿出来审视。它的本意是鼓励长期投资,但被一群把住宅当成日内交易股票的人给利用了。

## 类型一:从来没打算卖的价值投资者

有意思的地方来了。如果你是真正意义上的长期房产投资者——那种建组合、持有它的人——CGT 折扣跟你实际的财富积累基本没关系。

好好想一下。你在 Hampton Park 花 $590,000 买下一套房。做点小改造——也许 $15,000 的轻度装修:换地板、刷墙、厨房翻新——然后以每周 $850 出租 [4]。房子升值。按我们投资组合里看到的轨迹,五年后大约值 $780,000。你大约获得 $190,000 的资本增值,五年间收到大约 $220,000 的毛租金。

你会卖吗?为什么要卖?你正现金流状态良好。租金能轻松覆盖只付利息的还款。你的年度持有成本清清楚楚:council 费(地方议会税)$2,000/年、地税(land tax)$2,000/年、保险 $1,500/年、水费 $650/年 [5]。每个月还有结余。

客户想卖一个表现良好的资产时,我总是问同一个问题:「卖完呢?你打算把钱拿去做什么,好到能比这套房现在替你干的还好?」

大多数时候,他们答不上来。因为答案通常是:没有。你要付卖方中介佣金(通常 1.8-2.5% 加营销费用)、付 conveyancer、付 CGT(折扣不折扣另说),然后坐在一堆现金上,每年拿着储蓄账户 1.5% 的利息。或者更糟——拿去再买一套,重新交一次印花税,入场时再把 5.5% 交给州政府。

CGT 折扣是一个只有在你卖的时候才触发的税务事件。如果你的策略不需要卖,这个改革就是噪音。对于结构搭得好的投资者,它只是背景里的嘶嘶声。

我们 PremiumRea 的投资哲学可以归结为一条简单原则:买地,房子基本白送。我们找的房产,土地价值至少占总成交价的 80% [6]。然后通过装修、改建或加建 granny flat(副住宅)实质性地提高它的租金潜力。房屋部分会折旧——这其实是通过折旧报告带来的税务好处。土地增值,租金付账,没人需要卖任何东西。

我自己组合里也有几套持有多年的房。为了「变现」增值而卖掉它们,财务上毫无道理。它们在产生收入、在升值、在产生抵扣。为什么要触发一个税务事件去拿我并不需要的现金?

## 类型二:本来就已经免税的 SMSF 买家

这一群人应该悄悄庆祝了。Self-managed super fund(SMSF,自管养老金)本身就在完全不同的税务体系下运行,CGT 折扣的讨论对他们来说,意义并不像多数人想象的那样。

在 SMSF 的 accumulation(累积)阶段内,资本利得的税率是 15%(持有超过 12 个月享受 1/3 折扣,实际约 10%)。但真正的关键在这儿——一旦进入 pension(领取养老金)阶段,通常是 60 岁之后,CGT 税率直接变成零。完全的零。你在 SMSF 的 pension 阶段卖一套价值 $2 million 的房,一分资本利得税都不用交 [7]。不是 50%,不是 10%,是零。

所以如果政府取消了个人的 50% 折扣,会发生什么?SMSF 相对就更有吸引力了。其实它早就是房产投资的好容器——问题是多数人的理财顾问和 broker 不了解 SMSF 贷款,没办法把客户引过去。但需求的移动会改变这点。更多投资者会通过 super 买房,更多会计师会忙着搭结构,更多 broker 会去学怎么做正规的 SMSF 贷款(说实话,现在多数 broker 推错产品、不懂 bare trust 要求,根本是在瞎搞)。

这种情景我已经看过几十次。一对四十出头的夫妇,合并的 super 余额 $600K-$800K,设立一个以公司作为受托人的 SMSF。用符合 SMSF 规则的贷款在 Geelong 买一套 $450,000 的房子——比如 Norlane 或 Corio。租金每周 $600 [4]。从第一天起在 super 内部就是正现金流。租金覆盖 SMSF 贷款、council 费、保险。等他们退休卖出时?零 CGT。个人折扣存不存在根本无关。

限制在于 super 的余额上限——有一个 transfer balance cap(当前每人 $1.7 million),限制了你能转进免税 pension 阶段的金额。但对任何 50 岁以下、super 余额扎实、前面还有几十年供款期的人来说,这是一条多数房产投资者完全忽视的替代路径。

还有一个大家常忘的次要好处:super 供款按 15% 征税——远低于大多数人的边际税率。所以你进去时相当于拿了一笔税务抵扣,在基金内部免税增长,卖出时免税离场。三重税务优势。你再找一个能同时提供这三样的投资结构试试?

如果这次改革真的通过,我预计 SMSF 房产市场会有实质性增长。坦白说,这并不是坏事。它会把更多人推向有结构的长期投资,而不是投机性倒卖。

## 类型三:会换退出方式的结构型投资者

这是最进阶的一种玩法,也是我个人最看好的。

如果 CGT 折扣被取消,你退出一套房的方式会变。你不再走「买入、持有 12 个月、卖出、拿 50% 折扣」这套简单流程,而是开始创造性地思考怎么在不触发一次直白卖出的情况下实现价值。

选项一:开发后作为新房源卖出。如果你拥有一块大地——比如 700 平方米以上——你可以推倒现有房子,新建两到三套住宅。没错,新建房要交 GST(因为新建住宅需缴纳 GST),但你可以用建造成本的进项税抵扣去冲抵它。利润的计算也完全不同,因为你卖的是一个新产品,而不是原来那一套 [8]。开发利润和原土地的资本利得是分开算的。有合适的地块、合适的 builder,你通过开发能挖出来的价值,远远超过直接再卖——不管折扣在不在。

我们有位客户在 Canterbury 有一块 1,000+ 平方米的地。持有四年,利用下坡地形做了一个分层重建,最终带走了 $1.2 million 的利润 [4]。那笔交易享受到 CGT 折扣当然不错——但开发利润本身已经远远超过了「简单持有再卖」能产生的结果,跟税怎么算没关系。

选项二:自住房轮换。买入,先住 6 到 12 个月,住的期间顺便装修,然后搬出去出租。按当前的六年规则,只要搬出后六年内卖出,因为它曾是你的主要居所,卖出时 CGT 为零 [9]。十年里在多套房之间这么轮一圈——住进去、改造、搬出去、出租、六年内卖出——你就在没触发任何一次应税事件的情况下积累了可观的财富。这需要耐心、也需要愿意定期搬家,但对年轻投资者来讲这是一种真正强力的策略。

选项三:再融资,永不卖出。这是我个人偏好、也最常推荐的一种。房子升值,你拿到一份新的银行估价。你按 80% LVR 再融资,把净值抽出来。这些净值不是收入——是贷款。完全没有税务事件。你把抽出来的净值作为下一套投资房的首付。

我们有位客户在 Boronia 以 $660,000 买入。交割后四周,desktop 估价回来是 $890,000 [4]。$230,000 的账面净值。按新估价 80% LVR($712,000)减掉原贷款($528,000),他们能抽出大约 $184,000。这够买一套 $700,000 的房做 20% 首付再加印花税。没卖房、没 CGT 事件、不需要折扣。只是通过银行体系循环使用净值。

重点在于:成熟的投资者有多个退出策略。CGT 折扣只是一个更大方程里的一个变量。把它拿掉,方程会调整——往再融资、开发、SMSF、自住房轮换这几个方向偏移。方程不会坏掉,它只是长得不一样了。

## 你现在到底应该做什么

如果你看到这里,正以个人名义持有投资房、对将来怎么退出没有特定计划,那么这次潜在的改革就是你的警钟。不是因为天要塌了,而是因为你一直在没有结构的情况下经营。在澳洲房产里没有结构地运作,就像开车没保险——没事的时候都没事,一出事就是灾难级的。

下面是我的实操清单:

第一,跟你的会计师聊聊实体结构。一个家族信托通过一位靠谱的会计师大约 $1,000 就能设立 [10]。它提供资产保护(投资房和个人资产分开持有)、收入分配弹性(把收入流向收入较低的一方),以及一套代际财富传承的框架。如果你 2021 年还在以个人名义买投资房,却连别的选项都没认真考虑过,那你是在「默认决策」而不是「设计决策」。

第二,用零折扣情景给你的投资组合做压力测试。打开一个表格。对每一套房算一下:如果全部资本利得按我的边际税率缴税,我的税后回报是多少?如果没有折扣,你的整个投资论点就崩,那你面对的不是投资问题,而是一个伪装成投资的投机问题。一套房的成立应该基于现金流和长期增值,跟税务优惠无关。

第三,重新看一下你的退出策略。把它写下来。对每一套房:我是要再融资持有?要开发?要转进 SMSF?要用六年规则?如果你不能对名下每一套房都回答这个问题,你就是在盲开。

第四,如果你还在投资旅程的早期——手上可能就一两套——这次改革说不定对你反而是好事。它会把投机者赶出市场,减少拍卖场上的竞争,并有可能压低那些投机者扎堆的细分市场的价格(内城公寓、off-the-plan 楼花,以及增长走廊上被过度定价的新建房)。价值投资者能看到更多供给,不再跟那些本不该在市场里的人抢房。

CGT 折扣过去几十年一直是澳洲税制给出的一份慷慨礼物。如果它真的走了,那就适应——这就是投资者该做的事。那些已经建起真正投资组合的人——有合适的结构、正现金流、不依赖卖出的计划——他们会没事。他们本来就会没事,因为他们的财富从来就不是靠一个税务优惠建起来的,是靠土地、租金和时间建起来的。

其他所有人,大概都该问自己一个更难的问题:你到底为什么进入房产这件事?

## 参考资料

1. [Australian Taxation Office,《CGT discount for individuals》,2021 年 6 月更新。持有超过 12 个月的资本利得享 50% 折扣。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/cgt-discount/)
2. [PremiumRea 客户案例:$1.1M 购入,针对性装修,$1.6M 卖出。Melbourne 东区一宗 flip 项目的 50% 毛回报率。](#)
3. [Australian Taxation Office,《Capital gains tax for companies》,2021。公司不享受 50% CGT 折扣——全额资本利得按 25%(base rate entity)或 30% 公司税率征税。](https://www.ato.gov.au/business/capital-gains-tax/)
4. [PremiumRea 投资组合数据:Melbourne 与 Victoria 地区 345 宗交易。Hampton Park:$590K 购入,每周租金 $850。Boronia:$660K 购入,4 周内估价 $890K。Geelong(Norlane/Corio):$400-450K,每周租金 $600。](#)
5. [PremiumRea 内部持有成本数据,针对 $700K-$800K 级 Melbourne 房产:地税约 $2,000/年,council 费约 $2,000/年,保险约 $1,500/年,水费约 $650/年。](#)
6. [PremiumRea 投资哲学:所有购入的最低 80% 土地价值占比。公司知识库中的商业原则。](#)
7. [Australian Taxation Office,《Tax on SMSF income》,2021 年 3 月更新。accumulation 阶段 15% 的优惠税率;合规基金在 pension 阶段 0%。](https://www.ato.gov.au/super/self-managed-super-funds/paying-benefits/tax-on-smsf-income/)
8. [Australian Taxation Office,《GST and property》,2021。新住宅销售适用 GST,可使用 margin scheme。](https://www.ato.gov.au/business/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-residential-property/)
9. [Australian Taxation Office,《Treating a dwelling as your main residence after you move out (the 6-year rule)》,2021。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence/)
10. [CPA Australia,《Setting up a family trust for property investment》,2020。通过注册税务代理设立的典型成本 $800-$1,500。](https://www.cpaaustralia.com.au/)
11. [Henry Tax Review(Australia's Future Tax System Review),2010。建议将 CGT 折扣从 50% 降至 40%。此后相关政策讨论持续进行。](https://taxreview.treasury.gov.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/cgt-discount-abolished-three-types-investors-win
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent