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title: "要卖投资房?五种合法办法把税单压小"
description: "卖投资房的五种合法降 CGT 做法:12 个月折扣、六年规则、挑低收入年份出售,$200K 利润可多留 $25K–$40K。"
author: Yan Zhu
date: 2025-09-25
dateModified: 2026-08-04
language: zh-CN
category: 财务与税务
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/capital-gains-tax-strategies-sell-smart
tags: ["资本利得税", "CGT", "税务策略", "卖房", "ATO", "六年规则", "成本基础"]
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# 要卖投资房?五种合法办法把税单压小

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-09-25*

*更新于 2026-08-04*

> 卖投资房时,ATO 咬下来的那一口相当大。但有五种合法的办法能让这口咬得小一些——大多数投资者只知道其中一种。

我有个哥们去年卖掉了自己的投资房,账面上赚了 $200,000 澳元,他以为自己笑到最后。结果会计师一个电话打过来。

扣掉 CGT、出售成本,再加上折旧清算,他从那 $200,000 里留住的大概只有 $118,000。当我告诉他至少有三件事可以不同地去做——完全合法——能多留 $25,000 到 $40,000 时,他的脸色,说白了,那杯啤酒立马就没气了。

资本利得税是大多数房产投资者一辈子会碰到的最大一笔开销。比印花税大,比中介佣金大。而且跟那些成本不一样,CGT 其实是可以压低的——前提是你事先规划。

下面这五种策略完全合法,ATO 的文件里都写得清清楚楚,却被一年只找会计师聊一次的投资者反复错过。

## 策略一:持有 12 个月零一天

最基础的 CGT 降税办法——也是大多数人知道的那一种——就是对持有超过 12 个月的资产给予 50% 的 CGT 折扣 [1]。

如果你 2021 年 1 月 1 日买入,2022 年 1 月 2 日或以后卖出,资本利得中只有一半会计入应税收入。2021 年 12 月 31 日卖?全额利得,全额税。

差一天,可能就是好几万澳元的差距。$200,000 的利得,39% 边际税率下,50% 折扣替你省下 $39,000。这不是一个可以四舍五入的小数字——那是整整一年的租金。

听起来像常识。但我见过投资者为赶时间,在第 360 天就交割了。记得,看,日,历。

## 策略二:六年规则怎么帮你省下六位数

这是多数投资者压根没听过的策略,它的价值比其他四种加起来还要大。

如果你把一套房先当自住房住过,然后搬出去出租,在最多六年内你仍然可以把它视为主要居所——即使它在给你产生租金收入 [2]。这六年里,任何资本利得都是完全免税的。百分之百豁免。

条件:
- 你必须真的把它当主要居所住过
- 这段时间你不能把别的房子登记为主要居所
- 如果你中途搬回去,哪怕很短时间,六年的计时也会重置

举例:你以 $600,000 买入自住,住了两年,然后出租。六年后,它价值 $900,000。你卖出。资本利得 $300,000。应缴税:零。

对比一下另一个投资者,从第一天起就把它当作投资房:$300,000 利得,50% 折扣后应税 $150,000。39% 边际税率下,税额是 $58,500 [3]。

六年规则直接帮你省下 $58,500。合法的。ATO 自己写的。

> 「六年规则是普通澳洲人能用到的最强 CGT 豁免。但它需要提前规划——事后补不回来。」PremiumRea 联合创始人兼首席数据官 Yan Zhu 说。

## 策略三:把出售时间押在低收入年份

CGT 按你的边际税率计算。利得会叠加到你当财年的其他收入之上 [4]。

这意味着同一笔卖房交易,卖的时间不同,税额可能天差地别。

情景 A:你在工资 $150,000 的一年卖。$100,000 的应税利得(经 50% 折扣后)把你推进 45% 税档。这笔利得的税额大约 $40,000。

情景 B:你在休职、转兼职或退休的一年卖。其他收入只有 $40,000。同样 $100,000 的利得,起征基数低得多。税额大约 $28,000。

差额 $12,000——同一套房、同样的利得,只是时间不同 [5]。

打算给自己放一段 sabbatical(长假)?准备转行?另一半要休产假?那就把房子定在那个财年卖。你其他收入越低,这笔利得被征的税就越少。

## 策略四:把 cost base(成本基础)做大

资本利得的算法是:卖价减去 cost base。cost base 越高,利得越小,税就越少。

大部分投资者都知道购入价会计入 cost base。他们不知道的是,ATO 还允许把一长串其他成本也算进去 [6]:

- 购入时支付的 **印花税(stamp duty)**
- **律师与 conveyancing 费用**(买入和卖出两次)
- **买家服务费**
- **资本性改良** —— 装修、加建、granny flat(副住宅)建造(不是维修,是真正增加价值的改良)
- 任何经批准工程的 **建筑许可和 council 费用**

那笔 $15,000 的浴室装修?让你的 cost base 涨 $15,000。你加盖的 $110,000 granny flat?直接计入 cost base。购入前付的 $800 建筑检查费?计入 cost base。

把每一张收据、每一张发票、每一份合同都留好,整个持有期间都别丢。等你卖的时候,你的会计师会感谢你。

> 「我见过不少投资者就因为没留下多年的改良工程记录,白白多缴了 $10,000 到 $20,000 的 CGT。一个装满发票的文件夹是实打实值钱的。」Yan Zhu 说。

## 策略五:在卖房那年多存一点超年金

这一招很优雅。卖房的那个财年,你可以往自己的超年金账户里多做一些 concessional(税前抵扣)供款——只要不超过年度上限 [7]。这些供款可以在当年的个税里抵扣,直接把资本利得所带来的应税收入拉低。

效果是:你用一笔可抵税的供款抵掉了部分资本利得,同时还在为自己的退休储蓄。这部分钱在 super 里按 15% 纳税,而不是你个人 32.5% 到 45% 的边际税率。

这不是万能钥匙——年度供款上限决定了它能抵的金额有限。但和前面四种策略叠起来用,它还能再帮你削掉 $3,000 到 $7,000。

## 五招一起用

这些策略单独用时威力一般。真正的效果在于叠起来。

先自住 → 再出租 → 持有至少 12 个月 → 在低收入年卖出 → 把所有资本性改良记进 cost base → 在卖房的那年多存 super。

一笔 $300,000 的资本利得,按基本的 50% 折扣算要缴 $58,500 的税,经过完整规划后可能只缴 $15,000 到 $25,000。如果六年规则适用,甚至可能是零。

关键在于:所有这些都得提前做。六年规则不能追溯适用,丢掉的发票补不回来,合同换签之后交割日期也改不了。

在你把房子挂上去卖之前,就去找会计师聊一次,而不是等卖完再去。这一聊,最多花你一个小时。省下来的钱,也许就是你下一笔首付。

## 参考资料

1. [ATO,《CGT Discount for Individuals》,2021。持有 >12 个月资产的 50% 折扣。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/cgt-discount/)
2. [ATO,《Treating a Dwelling as Your Main Residence After You Move Out》,2021。六年缺席规则。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence-(home)/)
3. [ATO,《Individual Income Tax Rates 2021-22》。计算 CGT 负担的边际税率。](https://www.ato.gov.au/Rates/Individual-income-tax-rates/)
4. [ATO,《Capital Gains Tax — How CGT Works》,2021。资本利得计入应税收入的方法。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/)
5. [Treasury,《Tax Expenditures Statement 2021》。按收入档位划分的 CGT 折扣受益分布。](https://treasury.gov.au/publication/p2022-244657)
6. [ATO,《Cost Base of CGT Assets》,2021。可计入 cost base 的完整项目清单。](https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/calculating-your-cgt/cost-base/)
7. [ATO,《Super Contributions — Concessional Cap》,2021-22。年度 concessional 供款上限。](https://www.ato.gov.au/individuals/super/growing-and-keeping-track-of-your-super/caps-on-super-contributions/)
8. [PremiumRea 投资框架,2021。为税务效率而设计的卖房时间策略。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/capital-gains-tax-strategies-sell-smart
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent