--- title: "我们公布过 15.7% 的年增值数字，现已撤回。这是我们真正站得住的记录。" description: "我们曾公布 15.7% 的年增值数字，现已撤回。取而代之的是能拿出证据的记录：345 笔成交、2023–2025 年结算、毛租金回报率中位数 5.77%。" author: Joey Don date: 2023-06-20 dateModified: 2026-08-06 language: zh-CN category: 物业管理 url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/buyers-agent-results-15-percent-annual-growth-exposed tags: ["买家中介", "业绩记录", "资本增值", "房产回报", "尽职调查", "租金回报率", "透明度"] --- # 我们公布过 15.7% 的年增值数字，现已撤回。这是我们真正站得住的记录。 *By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2023-06-20* *更新于 2026-08-06* > 这个页面用一个组合级年增值数字开头用了两年。我们已经把它撤回，也不打算换一个别的百分比顶上。下面讲的是：为什么组合级年增值数字几乎从来都不可信，我们公开的 345 笔成交真正显示了什么，以及当有人报给你一个增长率时该问哪三个问题。 上一条视频大概有两万次观看。今天我要分享一个更挑衅的东西——一份让每一家同行坐不住的东西。 我要把我们真实的组合数字公开。不是挑出来一两个成功案例,不是泛泛地说"表现强劲",是我们在 Melbourne 为客户执行的每一笔交易的真实汇总数据。 来:345 笔成交(2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算),周租中位数 $850,改造后毛租金回报率中位数 5.77%,84% 达到 5% 或以上,其中 14 笔达到 8% 或以上 [1]。我们此前在这里放的是一个组合级年增值百分比,现已撤回。 我们正在让每一个数据点(除了房产地址)都可以公开查阅。购入价、当前估价、周租、翻新成本——全都可查。因为我相信,如果你要把人生中最大的一笔财务决策交给某个人,你有权在签任何合同之前看到他的业绩记录。 这份信念引出我今天要教你最重要的一件事。 这些数字我补一些前提,也正是这些前提让我们最终撤回了那个增值百分比。它是用「持有超过 12 个月房子的银行 desktop valuation(桌面估价)」加上「较近期购入的可比成交分析」算出来的 —— 桌面估价不是独立估价,持有期只有一到三年,对应的是一次性的时点重估,这样的窗口没法诚实地年化。我们也算过一个按持有期调整的版本,它有同样的缺陷,一并撤回。我们不打算换任何一个百分比顶上。 我们现在公布的租金是中位数:345 笔成交的周租中位数 $850。此前放在这里的是一个把翻新前和翻新后混在一起的均值,那不是这份数据支持的口径;带着结算区间和分母一起报的中位数才是。 345 笔的区间是 2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算、2025 年 11 月估值,而且是全部成交,不是做成的那一部分 —— 分母这一项,恰恰是多数同行的数字里缺失的。 ## 一个可以揭穿一切的问题 如果你在考虑聘用买家中介——任何一家,包括我——你第一句话应该是:"你们整个投资组合的业绩记录是什么?" 不是"给我看一笔你最得意的交易",谁都能挑出一套表现好的房子。也不是"你推荐哪些城区",没有业绩数据做支撑的城区建议不过是意见。 要问的是汇总。所有购入的平均增值、平均回报率、交易数量、时间区间、计算方法。 一个真正称职的买家中介会立刻回答这个问题,给出具体数字,能拿出数据来佐证。他们可能会加限定——"这是基于银行估价的"或"不包括最近 6 个月内交割的"——但他们会给你一个数字 [2]。 一个二流中介会躲。他们会说"这要看市场"、"回报没法保证"、"每个客户情况都不一样"。这些话在字面上都对,但功能只是烟雾弹。他们躲开的原因只有两个: 要么他们根本不知道自己的数字——说明缺乏管理你这笔投资所需的分析能力;要么他们知道,但数字不够好看到可以公开。 两种情况都足以让他们出局。 我给你一个可以直接照着念的台词。下次和任何一家买家中介第一次聊,把这段话原封不动地用出来: "在我们继续谈之前,我想先了解你们的业绩记录。你们为客户买过的所有房产,平均年资本增值是多少?基于多少笔交易?" 然后等。不要填补沉默,让他回答。 如果他给出一个具体数字——"我们组合平均 11%,基于 85 笔交易"——这是一个合格答案。你可以接着问:增值是怎么测算的(银行估价 vs. 估计值)、时间区间多长、地理分布如何。 如果他给你一个区间——"客户通常在 8% 到 15% 之间"——这是半个答案,说明他跟踪业绩但在做风险规避。继续追具体的均值。 如果他把话绕开——"每个客户情况不同,很难给一个单一数字"——这是一个非答案,要么他不追踪业绩,要么业绩不够看,都出局。 我自己替客户测试过 Melbourne 七家不同的买家中介。其中五家拿不出一个具体的组合级增值数字,另外两家给出的数字无法独立核验。据我所知,我们是 Melbourne 唯一一家把整份成交记录公开的买家中介 —— 345 笔,可下载、可重算,而不是一个概括性的百分比。 ## 为什么大多数中介不愿意公开业绩(以及他们的借口为什么站不住) 我听过每一种不公开组合业绩的理由。最常见的三种拿出来讲。 "如果我们说 15%,结果只跑出 10%,客户会追责。" 很好,这就是问责的含义。如果你不能稳定到敢公开自己的业绩,就不应该为你的建议收五位数的费用。这个反问是对的,而且比提问的人以为的更对 —— 它正是我们后来撤回那个增值百分比的原因之一。我们现在公开的是整份数据行,不是一个会随年份上下浮动、又没人能核对的均值。 "现有客户不会同意分享他们的数据。" 我们只分享汇总数据——没有房产地址,也没有客户姓名。隐私完全保住。这个借口站不住脚 [3]。 "市场条件在变,历史业绩没有代表性。" 345 笔、跨多年的公开成交记录,是一家机构能交到你手上最有信息量的东西。不是因为市场一成不变,而是因为方法论——城区选择标准、谈判纪律、翻新策略——是一致的。方法论靠谱,就能跨周期运作;只在牛市里起作用的,那不叫方法论,那叫运气。 我再往前走一步。任何只谈租金回报率、不谈资本增值的买家中介,都在藏东西。一套回报 5% 租金但完全不升值的房子,在利率 5% 的环境下还不如存款。增值很重要,而且可以被测量。拒绝测量它的中介,已经把自己对自己能力的信心交代得明明白白了 [4]。 这里其实有一个比"单家中介能力"更深的问题:澳洲的买家中介行业没有一套标准化的业绩报告框架。 基金经理必须按标准方法论披露回报(资金加权、时间加权);理财规划师必须披露建议方法并证明建议符合客户最大利益;连房产销售中介在报价时也必须提供可比成交证据。 买家中介一样都不用做。一家买家中介可以收你 $20,000 澳元,给你一套跑输市场的房子,而你除了一个几乎无法诉讼的"职业过失"索赔之外,没有任何追索权。 我支持全行业监管,要求买家中介在网站和服务合同里披露标准化业绩数据——平均增值、平均回报率、交易数量、时间区间、计算方法。这样消费者就可以用客观标准来比较中介,而不是靠主观营销。 在监管落地之前,责任在你——消费者——身上:去要数据。拿不到,继续走。 ## 三句话,听到就该掉头走 在和准客户聊过的一千多次对话里,我反复听到"别的中介是这么跟我说的"。有三句话出现得太频繁,我现在直接把它们当红旗。 **"隔壁那个城区已经涨了,这边就是下一个。"** 这是房产版的"我表哥朋友在加密货币赚翻了"。"靠近一个高增长城区"不是增长驱动力。城区的基本面——就业可达性、交通基础设施、土地供应约束、人口画像——才决定它的增长轨迹。有的城区就在高增长城区旁边,几十年一动不动 [5]。 **"政府在这里有 $3 billion 的基建计划——这会是下一个主要中心。"** 政府基础设施公告通常在几个月内就被定价进房价,不是几年。等你听到风声时,聪明钱已经进出完了。而且基建计划被拖延、被修改、被取消的频率,高到让人沮丧。在政府公告上搭建投资逻辑,就是把房子盖在沙子上 [6]。 **"这里的租金回报率超高——你不可能亏。"** 没有增值的回报率是个陷阱。一套不升值的房子给你 7% 回报,就是 7% 回报。一张零风险的 5% 定期存款就是 5% 回报。中间多出来的 2%——换来的是做房东的麻烦、流动性差、维护成本——除非房子同时在增值,否则这是一笔糟糕的交易。 增值和回报率并不互斥,谁告诉你它们互斥,不是撒谎就是不懂 [7][8]。回报率这一侧我们能拿出确切数据:345 笔成交中,改造后毛租金回报率中位数 5.77%,84% 达到 5% 或以上。增值这一侧我们不再公布组合级数字,理由见本文开头。 这三句话每一句都利用了一个投资者容易掉的认知偏差。 **"隔壁城区已经涨了,这边就是下一个"**——利用"邻近偏差":假设地理上靠近就等于经济上相似。真相是,相隔一条马路的两个城区,规划 overlay、洪水风险、学区、人口画像可能完全不同。城区增长由它自己的供需动力决定,不是由邮政编码上的邻居。 我可以给你看 Melbourne 好几十对这种城区:一个涨了 15%,紧邻的另一个横盘。同一条马路,同一条火车线,同一个购物中心。不同的分区、不同的地块大小、不同的买家画像。在房产投资里,地理不是命运。 **"政府有 $3 billion 的基建计划"**——利用"权威偏差":假设政府的开支等于价值创造。基建公告带来的价格跳动发生在几周内,而不是几年。到你从 Herald Sun 上读到时,价格调整已经完成。而且基建支出在实际推高房价方面的战绩也参差不齐。比如 West Gate Tunnel 把好几个城区搞得一团糟,却没有交付承诺的价值提升。 **"租金回报率超高——你不可能亏"**——利用"锚定效应":人会盯住一个漂亮的数字,忽略整体画面。一套在停滞市场里的 7% 回报率房子,总回报就是 7%。一张 5% 的定存没有管理麻烦、没有维护成本、完全流动——就风险调整回报而言,客观上更优。没有增值的回报率是陷阱,不是策略。 ## 向所有读到这里的买家中介发起的挑战 这不是装腔作势,是认真的。我挑战澳洲每一个买家中介:公开你的组合业绩数据。 不是一笔交易,不是一条客户好评,是汇总数字。平均增值、平均回报率、交易数量、时间区间、增值测算方法(银行估价、可比成交,还是自动估值)。 挂在你网站上,让潜在客户比较,让数据说话。 因为现在买家中介行业基本是靠信任运转的。客户凭一次对话、几条推荐信、一份直觉,就支付 $15,000 到 $30,000 的费用。换在别的行业,你会凭这些就把这么多钱交出去吗 [9]? 基金经理公开回报,理财规划师公开模型组合业绩,地产开发商公开项目历史。买家中介为什么不该这样? 如果你是潜在客户,请把这篇文章收藏。下次和任何买家中介聊,问一句:"你们整个组合的平均年增值是多少?基于多少笔交易?" 有数据,就继续聊;只有借口,就继续走 [10][11][12]。 最后讲一件我有强烈感受的事。 买家中介行业现在处在一个岔路口。一条路上,它继续当一个没有监管、靠信任运转的市场,客户基于精美营销和无法核验的说辞支付不菲费用。另一条路上,它变成一个数据驱动、透明化的行当,业绩被测量、被发表、被比较——就像基金管理,就像理财规划。 我给自己选的是第二条路。不是因为监管强制,而是因为我相信透明带来信任,信任带来可持续的增长。 我每个季度都会更新发布一次组合数据,每年发布一份完整披露方法论的年度业绩报告。我也会继续挑战澳洲所有同行做同样的事。 行业会因此变得更好,客户会因此变得更好,真正做出成绩的那批中介受益最大——因为他们的数字会自己说话。 如果你的中介拿不出数字,就换一个能拿出来的。你的财务未来太重要,不能只靠信任、不要证据。 ## 参考资料 1. [PremiumRea 成交记录:345 笔成交(2023 年 1 月至 2025 年 9 月结算,估值日期 2025 年 11 月),周租中位数 $850,改造后毛租金回报率中位数 5.77%。以 CC-BY 4.0 开放获取发布,DOI 10.5281/zenodo.20095886。组合级年增值数字已撤回。](#) 2. [REBAA(Real Estate Buyers Agents Association),《Code of Conduct》,2019。买家中介对客户最大利益的义务。](https://www.rebaa.com.au) 3. [Privacy Act 1988 (Cth),Australian Privacy Principles。去标识化的汇总数据不构成个人信息。](https://www.legislation.gov.au) 4. [CoreLogic,《Melbourne Gross Rental Yield》,2019 Q4。独立屋中位回报 3.0%,PremiumRea 组合平均 5%+。](https://www.corelogic.com.au) 5. [AHURI,《Understanding the drivers of urban property prices》,研究报告,2019 年 3 月。城区级增长中"邻近"不等于"相关"。](https://www.ahuri.edu.au) 6. [Grattan Institute,《Remarkably adaptive: Australian cities in a time of growth》,2018 年 11 月。基建公告的定价与交付时间线。](https://grattan.edu.au) 7. [RBA,《Residential Property Indicators》,统计表 G2,2020 年 2 月。](https://www.rba.gov.au/statistics/tables/) 8. [PremiumRea 案例:Hampton Park $590K 购入,周租 $850,银行估价 $670K。增值与回报率同时实现。](#) 9. [ASIC,《Regulatory Guide 175: Licensing — Financial product advisers》,2019 更新。金融顾问与房产中介的披露要求对比。](https://www.asic.gov.au) 10. [Domain,《State of the Market Report》,2019 Q4。全国房产市场统计。](https://www.domain.com.au) 11. [SQM Research,《Weekly Rents Index》,2020 年 2 月。Melbourne 按城区独立屋租金。](https://sqmresearch.com.au) 12. [REIV,《Buyer's Agent Engagement Guide》,2019。聘用持牌买家中介应有的预期。](https://www.reiv.com.au) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/buyers-agent-results-15-percent-annual-growth-exposed Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent