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title: "100 多条五星好评之后,我们到底哪里做得不一样"
description: "墨尔本买家中介的完整打法:345 客户成交、80% 地价法则、$110K 副住宅改造、内部房源通道与 1:50 物业管理配比。"
author: Yan Zhu
date: 2025-04-29
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 市场分析
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/buyer-agent-services-melbourne-100-reviews
tags: ["买家中介", "Melbourne", "房产服务", "off-market", "数据驱动", "租金回报率", "物业管理"]
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# 100 多条五星好评之后,我们到底哪里做得不一样

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-04-29*

*更新于 2026-08-06*

> 一直有人问我们的买家中介到底哪里不一样。在帮 345 位客户在 Melbourne 搭起房产组合之后,我觉得是时候把整套流程写在一篇文章里。没有套话,就讲我们真实的作业方式,以及为什么 100+ 位客户愿意留下五星好评。

这个问题我一周至少会被问两次,通常是在咖啡桌上,有时是晚上 11 点的一条 DM:"Yan,你们团队到底都做什么?完整的那种。"

这是个公道问题。澳洲房产行业是有信任问题的。大多数 买家中介 收 $15,000–$25,000,给你看三套 realestate.com.au 上的房子,交割后人就不见了。物业管理交接是一个黑洞——电话转语音信箱,租金报表姗姗来迟,报修申请消失在某个过劳物业经理和其他 169 个房东一起挤的收件箱里。

我们创立 PremiumRea 就是因为这套模式是坏的。在 Melbourne 完成 345 宗交易——真实的交割、真实的租客、真实的翻新项目——之后,我想把我们的服务到底包含什么、为什么它能跑得通、实际数字长什么样,完整铺开讲一遍。不是推销话术,是运营层面的真实情况。

如果你看过我们的内容,会认得下面一些原则。但我从没把整个系统放在一篇文章里讲过,这就是那一篇。

## 原则 1:买地,房子是送的

这是我们所有动作的地基,也是我能分享给任何房产投资者的最重要的一个概念。

建筑物会折旧,句号。一栋全新的四居室,从建筑商交钥匙那一刻起就在掉价。地毯会磨损,油漆会发灰,热水器寿命 10 年。但底下那块地?在一个供应受限、人口增长的走廊里,土地每年 6% 到 8% 增值,有时更多。

我们的规则很简单:只买地价占比达到购入价 80% 以上的房子。一套 $650,000 的房子,地价本身至少要值 $520,000。建筑物——不管是什么状态——只占 $130,000 或更低。

为什么重要?因为当价值里以土地为主时,资本增值就是由真正会增值的那个资产在驱动。Hampton Park 一套 $650,000 的房子,坐在 600 平米地块上,按 7% 年增长,每年净值加 $45,500。建筑物可以是破烂——而且通常最好的 deal 就是破烂的。我们有一套在 15 Wren Street,$590,000 买的:白蚁害、屋顶漏水、地基裂。4 周后银行估价 $670,000 [1]。故事在土地上,房子只是搭便车。

对比一下 Doncaster 或 Box Hill 一套 $650,000 的公寓。地价占比?可能 15–20%——你跟另外 80 个业主共享一小块地。建筑物占购入价的 80%,而它每天都在折旧。十年后,这套公寓也许值 $680,000;同样入场价的独立屋会值 $1.2 million。入场价一样,结局天差地别。

## 原则 2:聪明翻新,拿双份租金

低于市场价买入只是第一步。第二步是让这套房子比街上任何一套可比房都更努力地赚钱。

我们的翻新哲学是外科手术式的,不是 Instagram 式的。我们不会为了拍照片把厨房砸了,我们改的是布局,让它能产生两条独立的租金收入。

最常见的一招是加 granny flat(副住宅)。大约 $110,000 澳元,我们在后院建一套完全合规的次级住宅,通常 60 平米,一到两卧,自带厨房、卫生间和独立出入口。主屋周租 $450–$500,granny flat 再加 $350–$400,一套 $650,000–$750,000 的房子合计周租 $800–$900 [2]。

毛回报率 5.5–7.2%。在 Melbourne 平均租金回报率约 3.2% 的市场里,我们大致做到了两倍。

但 granny flat 不总是最优解。有时候房子已有的布局允许做更轻的改造。最近一笔项目——Melbourne 东南一套 $585,000 购入的房子——只需要 $13,000 的工。加一道室内隔断、重刷、换地板,一套单租户房变成双收入。周租从 $550 跳到 $950。六个月后银行重估 $710,000 [3]。总投入 $598,000,租金年 $49,400,银行估价 $710,000。这不是理论模型,是一个真实客户的结果。

关键是"把翻新策略匹配到房子"。不是每套房都需要 $110,000 的 granny flat,有些需要 $8,000 的隔断,有些需要 $60,000 的内部重构去做 rooming house(分租屋)。我们一套一套评估,按"租金提升 vs. 翻新支出"的比值推荐方案。

## 原则 3:数据优先,情绪从不

我是持证精算师,联合创始人 Joey 出身机构 IT 与金融。我们之间搭了一套自研数据工具,从 12 个量化维度分析 Melbourne 每一个城区。

客户问"我要不要买 X 城区",我们不给意见,我们跑数字。

人口对住宅比。如果一个城区 15 年间增加了 80,000 人,但只新增 25,000 套住宅,就存在供应缺口。缺口会让现有住宅成为抢夺对象,租金和房价一起往上走。

自住率。我们找的是 65–75% 自住的城区。高自住率对应低周转——每年进入市场的房子更少——形成稀缺定价。在我们表现最好的那批城区,业主平均已持有 10 年以上。十栋房子的街上,每两年只会有一套挂出来卖。

地价占比。前面说的 80% 法则。我们用市政估值单、最近的空地成交、以及建筑重置成本,对每一套我们去看的房子都算一遍。

空置率。高于 2.5% 是黄旗,高于 3.5% 直接 pass。我们核心城区通常稳定在 1.2–1.8%——每 100 套出租房,任意时点只有一到两套是空的 [4]。

上市天数。租房多久能填上?我们核心区域中位数小于 14 天,有些 48 小时内就租掉。

我们推荐的每个城区都会附一份完整数据报告。没有直觉,没有"这里感觉挺好",只有数字。

## 原则 4:off-market 通道不是营销口号

澳洲每一家买家中介都说自己有 off-market 资源。大多数时候,他们指的是偶尔收到一个在某次行业活动上见过一面的中介打来的电话。

我们的 内部房源(off-market) 管线是结构性的,不是偶然的。原因如下。

我们在特定的地理走廊里高频成交——主要是 Melbourne 东南和远东南。那里的卖方中介叫得出我们的名字,他们知道我们有需要时能在 24 小时内 unconditional,知道我们的客户贷款预批已经锁好,也知道我们出价之后交割不会出戏。

这份可靠让我们成为他们拿到新 listing 时的第一通电话。在拍照之前,在画平面图之前,在挂到 realestate.com.au 之前,我们先去看一次,用我们的标准过一遍。符合的,我们在公众还不知道它存在的时候就锁下来。

光是上个月,我们在 Cranbourne 和 Hampton Park 就通过 off-market 通道拿下了 6 套房。6 套。一个月。其中几套如果进拍卖场,会吸引 15–20 个登记竞买人。我们的客户通过安静谈判拿下,价格比拍卖价低 5%–10% [5]。

RateMyAgent 是一个给想自己找 off-market 线索的投资者的可用工具。按城区搜索,按成交量排序,然后周一或周二开始打电话——在房源周四或周五挂出之前。但实话讲,能形成稳定 off-market 流量的那种信任,是用几年的高频成交换出来的,不是几通电话能复制的。

## 原则 5:1:50 配比的交付后管理

这里是大多数买家中介崩溃的地方。他们帮你买完,塞给你一份物业经理名单,然后祝你好运。

我们自己管。而且我们的管理模式和行业标配根本不是一个东西。

Melbourne 一个物业经理平均管 150 到 170 套房。在这个量下,你能在 48 小时内收到一个回拨就算幸运。维修请求排队,租金报表出错,续租凭惯性在做,没人去优化下一期租金。

在 PremiumRea,每一个专职出租物业经理最多管 50 套房。1:50 的配比,大约是行业标配的三分之一。每一个 PM 背后还有一个超过 30 人的支撑结构,分四个团队:翻新与合规、出租与广告、日常运营、现场看房 [6]。

租客搬走时,我们的出租团队 24 小时内就把房子推广出去。现场团队一周内完成开放看房。我们的筛选流程对每一个申请人跑 30+ 项核查——就业、租房历史、身份、推荐人、社交媒体,甚至搜一下他的名字。我们抓到过带有活跃 VCAT 令、隐瞒宠物、伪造雇主证明的申请人。

结果?两任租客之间的平均空置期不到 14 天,欠租率低于 2%。房东在翻新、广告、筛选、交接每一个阶段都能收到每周进度更新。

这不是光鲜的工作,但这份工作决定了你的投资房一年是产 $40,000 还是 $50,000 的租金。十年下来,这 $10,000 的缺口会复利。

## 完整服务链:从策略到租金

把真正的端到端流程走一遍,不是营销话术,是运营层面的动作。

第一步:策略咨询。我们和你坐下来(或做一次视频),分析你的财务状况:收入、现有贷款、净值、税档、投资目标。据此设计一套个性化购入策略——是走 负扣税 追资本增值?是做双收入改造追正现金流?是合规的 SMSF(自管养老金) 区域资产?策略决定购入参数。

第二步:找房。我们的 scout——Steven 和 Edward——每周五到六天都在看房。他们要看地势坡度、排水、地役权、离高压电线距离、洪水 overlay、结构完好程度。这一关大约会刷掉 80% 的房子——每 10 套看的,最后只有 2 套进短名单。

第三步:谈判与成交。最后一轮谈判由 Joey 亲自上。他的风格是进攻性的但有章法——用建筑检查报告、可比成交数据、交割时间灵活性作为筹码。我们相对卖家挂牌价的平均谈判空间是 $30,000–$80,000。

第四步:翻新。我们内部团队负责从轻度外观翻新($5,000–$15,000)到完整 granny flat 建造($110,000–$160,000)的全部工作。每天在共享群里做进度同步,没有惊喜。

第五步:租客匹配。翻新完成的 24 小时内,房源推广到所有主要平台;一周内完成开放看房;筛选 48–72 小时;合约电子签。

第六步:长期管理。专属 PM 成为你的单点联系人。租金收取、维修协调、常规巡检、续租、必要时的 VCAT 代理——全包。

我们有书面承诺:最小 500 平米地块,最低 5% 租金回报率。这不是模糊的口头承诺,是合同条款 [7]。

## 为什么现在这件事值得重视

Melbourne 房产市场正在进入结构性供应短缺。过去 15 年,东南走廊的人口增长是住宅建造速度的 3 倍。我们核心城区的空置率低于 1.5%,租金年增长 8–12%。

对手上有 $600,000–$800,000 可部署的投资者来说,机会窗口是开着的。但它不会一直开。随着利率稳定和跨州迁入 Melbourne 的节奏加快,供应受限走廊里好位置的土地竞争只会更激烈。

现在行动的投资者——带着数据驱动的策略、off-market 通道、能在 90 天内把一套原始购入变成双收入资产的运营团队——会搭起真正产生被动收入的投资组合。

在等"完美条件"的那批,会再花三年时间刷 realestate.com.au、去参加一场场赢不了的拍卖、眼睁睁看地价每月涨 $5,000。

我做精算师和数据策略师超过十年,数字不会撒谎。现在这份数字正在尖叫:Melbourne 东南是整个澳洲住宅地产里风险回报最不对称的机会。

联系我们,让我们帮你跑一遍你自己的数字。

## 参考资料

1. [CoreLogic,《Monthly Housing Values Index — Melbourne by SA3》,2020 年 9 月。Hampton Park 中位数与估价趋势。](https://www.corelogic.com.au/research/monthly-indices)
2. [Victorian Government,《Planning Provisions for Secondary Dwellings (Granny Flats)》,2020。建造成本与合规要求。](https://www.planning.vic.gov.au/policy-and-strategy/secondary-dwellings)
3. [PremiumRea 内部交易数据。$585K 购入,$13K 翻新,周租 $950,6 个月银行估价 $710K。](#)
4. [SQM Research,《Residential Vacancy Rates — Melbourne Southeast》,2020 年 10 月。Casey/Cardinia 空置率 1.2–1.8%。](https://sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php)
5. [REIV,《Auction Results and Clearance Rates — Melbourne Metropolitan》,2020 Q3。](https://www.reiv.com.au/market-insights/auction-results)
6. [PremiumRea 运营结构。四个专业部门共 40+ 团队成员,PM 配比 1:50。](#)
7. [Real Estate Buyers Agents Association of Australia (REBAA),《Industry Standards for Buyer's Agent Services》,2020。](https://www.rebaa.com.au/)
8. [Australian Bureau of Statistics,《Building Approvals — Victoria by LGA》,2020 年 8 月。](https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction/building-approvals-australia)
9. [Reserve Bank of Australia,《Housing Market Indicators — Rental Yields by Capital City》,2020 年 9 月。Melbourne 平均回报率 3.2%。](https://www.rba.gov.au/statistics/frequency/)
10. [Domain Group,《September Quarter 2020 Rental Report — Melbourne》,2020。](https://www.domain.com.au/research/rental-report/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/buyer-agent-services-melbourne-100-reviews
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent