--- title: "通胀降到了2.7%。那利率为什么还不降?" description: "综合 CPI 降到 2.7%,但 RBA 真正看的是修剪均值;失业率 4.1% 仍然偏紧。降息最早要等到 2021 年第二季度。" author: Yan Zhu date: 2024-10-08 dateModified: 2026-08-06 language: zh-CN category: 物业管理 url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/australia-inflation-interest-rate-data-truth tags: ["利率", "通胀", "RBA", "CPI", "修剪均值", "房产投资", "货币政策"] --- # 通胀降到了2.7%。那利率为什么还不降? *By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2024-10-08* *更新于 2026-08-06* > ABS上周公布了最新的通胀数据。2.7%。几乎每一个博主立刻跳出来宣布降息就在眼前。大多数人是错的,我会用数据把原因讲清楚。 ABS上周公布了最新的通胀数据。2.7%。目标区间是2%到3%。也就是说,三年来通胀第一次回到了目标区间以内。 网上几乎每一个博主立刻跳出来宣布:降息马上就到。媒体打出让房贷族松一口气的标题。社交平台上铺天盖地都是关于降息时间和幅度的预测。 他们大多数是错的。我会用 RBA 真正用来做决策的数据——不是新闻头条里那个数字,而是真正的那个——把原因讲清楚。 ## 综合CPI vs 修剪均值CPI:没人愿意解释的那个区别 真正区分懂货币政策的人和只看头条的人的,是下面这个关键点。 RBA 并不是用综合 CPI 作为主要通胀指标。它看的是修剪均值 CPI(trimmed mean CPI)。这是两个不同的数字,而且眼下,它们讲的是完全不同的故事[1]。 综合 CPI:2.7%。这就是你在新闻里看到的那个数。它衡量的是一揽子商品和服务的价格变化。问题在于,综合 CPI 很容易被油价、生鲜水果、政府补贴这类波动性极强的项目带偏。政府宣布一次性能源补贴,综合 CPI 就会下降。但经济体内真正的价格压力,其实一点也没变。 修剪均值 CPI:3.9%。这才是 RBA 真正盯着看的数。它把分布两端最极端的价格变动剔掉,留下的是核心通胀。3.9%仍然显著高于2-3%的目标区间[2]。 让我说得更直白一点:真正重要的数是3.9%,不是2.7%。头条数字里塞满了会反转的临时扰动。修剪均值反映的,是需要时间才能消化的持续性通胀压力。 任何人告诉你"综合 CPI 到2.7%了,所以降息马上来了",那么这个人要么不懂 RBA 怎么做决定,要么根本不在乎准确性。 ## 就业:方程式的另一半 通胀只是 RBA 双重使命的一半。另一半是充分就业。 澳洲失业率目前是4.1%。按历史标准看,已经非常低。劳动力市场依旧紧绷,餐饮、医疗、建筑和专业服务行业的雇主都还在为招不到人发愁[3]。 有意思的地方在这里。你去问问身边真实的人——朋友、同事、客户——很多人会告诉你,找工作其实比数据显示的要难。官方失业率和真实体感之间存在明显落差。 原因在于失业的统计口径。ABS 把参考周内工作过至少一小时的人都算作"就业"。一小时。所以一个持证会计师周六开三个小时 Uber,就算就业。一个被裁的护士从中介那里接了一个临时班,也算就业。 4.1%这个头条失业率,掩盖了就业不足、向低质量岗位迁移、以及全职和临时岗位之间越拉越大的差距。但从 RBA 的角度,官方失业率才是决策看的那个数。4.1%的水平意味着劳动力市场根本不需要刺激[4]。 紧绷的劳动力市场意味着工资增速仍然高于历史平均。工资增速会传导到服务业通胀。服务业通胀又是修剪均值里最粘滞的部分。就是这个循环,让 RBA 在降息上不敢贸然出手。 ## 利率到底什么时候会降 基于目前的数据走势,我个人的判断是:最早2021年第二季度。 RBA 要降息,需要看到修剪均值 CPI 明确朝着3%收敛,而不仅仅是综合 CPI 进入目标区间。它也需要看到劳动力市场有一定松动,比如失业率回升到4.5%以上。 这两个条件目前都不成立。经济处在一个尴尬的中间地带:头条通胀看起来被控住了,但底层压力仍然偏高[5]。 我想把这和你从房产"吹票人"那里听到的话对比一下。他们会告诉你降息就在拐角、趁买家大军还没涌入赶紧进场。这不是分析,这是披着宏观评论外衣的销售话术。 负责任的做法是:用当前利率去建模你的投资,把未来任何可能的降息当成惊喜,而不是基准假设。如果你的房子的现金流要靠再降150个基点才能跑得通,那你不是在投资,是在赌货币政策。那是赌博。 ## 这对眼下的房产投资者意味着什么 在一个长期高利率环境里,能活下来并且活得好的,是那些在当前利率下就已经产生真实正现金流的房产。不是预期利率,不是希望中的利率,而是当前利率。 这也是我们 PremiumRea 投资框架把租金回报率作为首要筛选条件的原因。我们找的是经过轻度装修后,毛回报率能达到5-8%的房子。在这样的回报率下,哪怕在当前利率,房子也能覆盖自己的按揭。真到了降息那一天,现金流盈余会放大。但这套房从来不需要靠降息才活得下去[6]。 对比一下典型的优质城区负扣税投资房。回报率只有2-3%。算上退税以后,投资者每年还要亏1.5万到2.5万澳元。整个逻辑完全依赖于资本增值能跑赢每年的现金亏损。如果高利率再持续18个月,累积的现金净流出可能达到4万到5万澳元——而这还是在任何降息到来之前。 在我们完成的345 宗交易里,装修后的平均毛回报率是5.8%。这不是偶然,是刻意的结构设计,让我们的客户能够免疫于眼前这种长时间高息环境。 数据并没有在告诉你去恐慌。它是在告诉你要精确。搞清楚综合 CPI 和修剪均值 CPI 的差别。知道 RBA 盯就业的紧张程度和盯通胀的紧张程度一样。并且知道,把自己的财务未来押在降息时点上,是一局你赢不了的赌。 买那些在今天的利率下就已经走得通的房子。利率若真降了,你赢得更大。利率若继续持平,你仍然在赢。这才是在任何利率环境里都能积累财富的做法。 「我们按今天的利率给每一笔购买做测算,从不按大家预期明年会有的那个利率。如果一套房非要等降息才算得过来,那它就不是投资,而是对 RBA 的一次下注。」 —— Yan Zhu,联合创始人兼首席数据官,PremiumRea ## 参考资料 1. [澳大利亚储备银行,《货币政策声明》,2020年8月。综合 CPI 与修剪均值 CPI 的区别。](https://www.rba.gov.au/publications/smp/) 2. [ABS,《消费者价格指数》,Cat. No. 6401.0,2020年Q3。综合 CPI 2.7%,修剪均值 CPI 3.9%。](https://www.abs.gov.au/statistics/economy/price-indexes-and-inflation/consumer-price-index-australia) 3. [ABS,《劳动力》,Cat. No. 6202.0,2020年8月。失业率4.1%。](https://www.abs.gov.au/statistics/labour/employment-and-unemployment/labour-force-australia) 4. [ABS,《就业不足与工作时长》,2020。口径方法与就业不足指标讨论。](https://www.abs.gov.au/statistics/labour) 5. [Westpac 经济研究,《降息时点预测》,2020年9月。RBA 降息条件分析。](https://www.westpac.com.au/news/economics/) 6. [PremiumRea 投资组合数据。345 宗交易装修后平均毛回报率5.8%。](#) 7. [CoreLogic,《利率敏感度分析》,2020。利率变动对不同价位房产持有成本的影响。](https://www.corelogic.com.au/research) 8. [RBA,《现金利率目标历史》,2020。历史现金利率走势与前瞻指引。](https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/) --- Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/australia-inflation-interest-rate-data-truth Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent