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title: "200+ 场拍卖的出价经验。这是一份他们不想让你看到的打法"
description: "在 200+ 场墨尔本拍卖举牌之后,买家中介把战术摊开:何时出手、一口跳多少、$1.2M 那场为什么一记核弹报价就能终结拍卖。"
author: Joey Don
date: 2024-06-18
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 物业管理
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/auction-strategy-live-bidding-buyers-agent-guide
tags: ["拍卖策略", "竞价战术", "买家中介", "墨尔本拍卖", "房产谈判", "LVR", "分割土地潜力"]
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# 200+ 场拍卖的出价经验。这是一份他们不想让你看到的打法

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2024-06-18*

*更新于 2026-08-05*

> 我的客户在抖。手抖,握着手机,盯着拍卖师倒数从 10 到 5。我在两条城区之外的车里,戴着耳机,听着他的呼吸越来越快。"我该怎么办?"他小声问。我只说了两个字:"核弹。"

先把场面还原一下。

周六下午。线上拍卖——COVID 之后把现场拍卖变成 Zoom 会议,线上就成了常态。我的客户坐在厨房桌子前,笔记本打开着,手机免提,和我线上连着。他是第一次做投资,没经验。而他想要的那套房——730 平方米地块、有分割土地潜力——刚刚冲到了 $1,200,000。

拍卖师在做拍卖师该做的事:制造紧迫感、压缩时间、让每个人都觉得必须现在就行动。倒计时在跳。十秒。"还有没有其他出价?这套房已经上市。"

我的客户慌了。"隔壁那套卖了 $1,150,000!这是不是太多了?要不我出 $1,205,000?"

我直接打断他。"不。那个可比不相关。那套房没有开发潜力,完全没有增值空间,土地占比 50%。我们这套是 70%,完全不同的资产。别出 $1,205,出 $1,220。"

"那比现在还多——"

"照做。立刻。相信我。"

他输入 $1,220,000,点提交。

沉默。

"成交。"

他往椅子上一瘫。我把车停到路边,长长呼了一口气——自己都没意识到屏住了多久。又一单落地。

八个月后那套房重新估值 $1,340,000。当时吓得他腿软的那 $20,000"多付",事后证明是他这辈子花得最值的钱。

## 为什么大多数拍卖出价者还没开始就输了

专业和业余在拍卖场上的区别就在这里:业余买家是反应式出价,专业买家是策略式出价。

业余买家带着一个最高价走进拍卖,带着一个模糊的念头"到时候看情况"。他们按 $5,000 一口往上加,想省钱。他们犹豫。他们东张西望,观察现场。他们根据其他人的举牌调整自己的上限。

上述每一种行为都是错的。

拍卖师的全部工作,就是从现场榨出最大价格。他们被训练去识别犹豫、利用犹豫,并借用多位竞买者的竞争能量,把价格推到任何单一买家原本计划之外的水平 [1]。

你按小步长出价,就是在发出你已经接近上限的信号。拍卖师看得见,其他买家也看得见。你变成了那个"大家都想多跟一口把你熬死"的对象。

你一犹豫,拍卖师就会用压力把那段空隙填满。"慢慢来,但锤子马上落了。"这句话就是为了让你慌张出价。

我在拍卖师那一侧待过——曾经在 vendor bid 期间小声给拍卖师递话。我清楚心理战是怎么跑的。我用这些规律去反拍卖流程,而不是顺着它。

## 核打击报价策略

我管它叫核打击报价(nuclear bid),因为它的目的就是一击终结这场拍卖。

运作方式是这样。拍卖前我已经完成三件事:

1. **确定公允价。** 不是市价,是公允价。基于 500 米范围内的近期可比成交,再按地块面积、房屋状况和开发潜力做调整。我清楚地知道这套房作为投资对我们到底值多少钱 [2]。

2. **识别增值空间。** 它有分割土地潜力吗?granny flat 潜力?翻新红利?这就是我们可以在市价之上再付的溢价,因为我们能创造其他买家不会或做不到的额外价值。

3. **设定退出价。** 这是硬顶。不是可以在激动时灵活伸缩的"软顶"。这是一个基于投资回报率最低要求算出的数学上限。

这三个数字锁定之后,我就不做递进出价了。我等。让其他竞买者按 $5,000、$10,000 一口把自己耗完。我盯着场子,等人群瘦到只剩两三组。

然后我直接甩出核打击报价。

不是在当前价之上加 $5,000,而是加 $15,000 或 $20,000。一个足够大的跳跃,直接让其他竞买者士气崩溃,也传达一个信号:我后面还有的是空间。实际上我可能离自己的硬顶只有 $25,000,但对手不知道。他们看到的,是一个一口跳 $20,000 的人——这暗示我身后还有 $100,000。

大多数时候,拍卖就在这一刻结束。对手的意志瓦解,肢体语言泄气,摇头,结束。

过去 200 多场拍卖我用过这套打法。胜率 78%。相对卖家预期的平均节省:$35,000 [3]。

## 核打击失灵的时候

有时候它不管用。有时候对面的竞买者是一位开发商,和你算的是同一本账,只是上限比你高。有时候是一位情感型买家——一个爱上了这套房的家庭,愿意不计代价。

你得学会快速识别这两种情况。

开发商出价不一样。他们不犹豫,不东张西望,整数举牌,动作利落,没有一丝畏缩。我看到这种节奏就知道对面有一张表格,不是一场梦。这时拍卖纯粹变成数字对决。

情感型买家相反。他们会出奇怪的数字——$1,213,000 而不是 $1,215,000——因为想多省一块是一块。他们在每次举牌之间小声和伴侣商量,表情挣扎得很明显。

面对开发商,我尊重数学。他的上限在我之上,我就走人。没有哪套房值得超过数字极限,不管账面看起来多好。

面对情感型买家,核打击报价威力极大。因为情感型买家本身就已经在财务舒适区的边缘,一口跳 $20,000 会直接把他们推过边线。

拍卖策略里最难的不是出价,而是转身离开。我走开过一些我非常想要的房子——数字差一点点、但就是差一点点。我的规则很简单:价格一旦超过退出价,这套房在我眼里就不存在了。不追,不再拍后谈判,直接找下一套 [4]。

下一套永远有。

## 真正赢下拍卖的,是拍前那些活

这里有一个大多数买家没意识到的秘密:拍卖里最好的交易,都是在拍卖日之前就赢下的。

我把 80% 的时间花在拍前准备上,20% 花在真正的竞价上。拍前准备大概是这样:

**第 1-3 天:尽职调查。** 通读 Section 32 卖方声明。查规划覆盖区。核实分区——是 General Residential(GRZ)?Neighbourhood Residential(NRZ)?还是其他?GRZ 允许更高强度的开发。核实洪水覆盖区、Heritage Overlay、以及任何限制建造的地役权 [5]。

**第 4-5 天:实地看房。** 把 500 米半径内的每条街都开一遍。记下邻居的情况。检查是否有高压线、主干道、工业活动。房子本身也要看——看地基、检查结构性开裂、测水压、打开每一个柜子和地板检修口。

**第 6-7 天:可比成交分析。** 把 1 公里范围内过去 12 个月的所有成交拉出来。按地块面积(每平方米土地单价)、房屋品质、开发潜力做调整。构建一个区间:低估、公允、高估。

**第 8 天:财务建模。** 计算总投入(购入价 + 印花税 + 翻新 + granny flat 建造),预测租金收入(现状和改造后两种),算回报率。按公允价算出的回报率如果达不到我们的最低门槛,就不出价 [6]。

**第 9 天:中介情报。** 打电话给卖方中介。问卖家预期、已注册买家数、是否愿意考虑拍前报价。仅仅这一通电话,这些年就替我的客户省下了几十万澳元。中介会说话,他们泄露的信息比他们以为的多。这些信息在拍卖场上价值连城。

到了拍卖日,我对这套房的了解比卖家还多。我知道侧边通道的准确宽度,知道下水道接入点在哪,知道在当前规划方案下这块地能不能建 granny flat。这就是我的竞争优势——不是胆量,也不是攻击性,是知识。

## 会让人多付 $50,000 的那个错误

我在拍卖里看到的最贵错误——每个周末都能看到——就是买家把价钱出在房子上,而不是地上。

一位买家看到一套翻新得漂漂亮亮的四居室,心想:"这套值 $850,000,因为它太漂亮了。"然后情绪化出价,被厨房、抛光水泥地、园艺景观带着跑。

与此同时我看同样这套房,看到的是:地块 550 平方米、没有侧边通道、后三分之一被地役权穿过。土地价值 $450,000,建筑价值 $250,000,总价值 $700,000。

那份漂亮翻新给建筑价值加了 $100,000,但给土地价值加了零。而建筑是折旧的。20 年后厨房又要换,抛光地会被刮花,花园会变成野草地。

但土地呢?土地届时会值 $750,000 甚至更多。因为在成熟城区,新的土地是不会再被造出来的。

我买丑房子配大地块,每一次都是。Hampton Park 那套有白蚁蛀蚀、屋顶漏水、厨房还是 1987 年原装的 $590,000 废墟,是比一套地块 400 平方米、毫无开发潜力的 $750,000 翻新房更好的投资。因为丑房子给我 600 平方米可以开发的土地——granny flat、rooming house 改建、未来 subdivision——而那套漂亮房子给我一栋贬值的建筑,坐在一块什么都做不了的小地上 [7]。

我们团队在 Hampton Park $590,000 拿下的那套房,坦白讲是灾难级别的。白蚁、漏顶、地基开裂。但地块 600 多平方米、有侧边通道。我们花 $25,000 修结构问题,$15,000 做外观翻新,现在每周租金 $850 [8]。交割四周后银行估价 $670,000。

隔壁那套漂亮房子,380 平方米地块,卖了 $720,000。租金?$520/周。没有 granny flat 潜力,没有开发空间。

丑房子,漂亮数字。漂亮房子,丑数字。自己选一种。

## 什么时候根本就不该参加这场拍卖

不是每一套房都要走拍卖,也不是每一场拍卖都值得去。

下面这些情况我会直接跳过:

- **卖家底价不现实。** 如果中介暗示卖家想要 $800K,而我的分析显示公允价是 $720K,我不会浪费周六。我直接提一份 $720K 的拍前报价,让他们在流拍之后回来找我。

- **注册买家 8 人以上。** 高买家数通过情绪竞争推高价格。10 位买家的拍卖最终成交价通常比公允价高 5% 到 8% [1]。这种溢价太贵。

- **房子是 off-market。** 我们为客户买下的房产里,大约 30% 从未挂到公开市场。我们通过自己的中介网络在它们上线之前就拿到。没有拍卖,没有竞争,没有情绪定价。就只是有动机的卖家和做好准备的买家之间的一次谈判 [9]。

Off-market 才是真正赚到钱的地方。但它要求一样大多数投资者没有的东西:关系。我们交割快、不在检查之后反悔降价、说什么时候结就什么时候结。这种口碑意味着中介会在挂牌之前就把机会送到我们面前。这张网络搭了多年,一旦搭起来,就是生意里最值钱的那项资产。

拍卖是一场戏,这场戏是为卖家和中介设计的,不是为买家。不得不去的时候我会去,但只要能私下谈判,我每次都会选私下谈。

学会拍卖的玩法,精通它。然后想办法彻底绕开它。

## 参考资料

1. [Real Estate Institute of Victoria (REIV), 'Melbourne Auction Market Report', June 2020. 清盘率、注册买家数量与价格溢价分析。](https://reiv.com.au/property-data/auction-results)
2. [PremiumRea 尽职调查框架。公允价计算方法:500 米内可比成交,按地块面积、状况和开发潜力调整。](#)
3. [PremiumRea 拍卖数据:200+ 场,胜率 78%,相对卖家底价平均节省 $35,000。](#)
4. [Consumer Affairs Victoria, 'Buying at Auction — Your Rights', 2019. 拍卖规则、冷静期(拍卖无)以及注册要求。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property/buying-property/buying-at-auction)
5. [Victorian Planning Authority, 'Understanding Planning Zones — General Residential Zone', 2019. 各住宅区的开发容量对比。](https://www.planning.vic.gov.au/guides-and-resources/guides/all-guides)
6. [PremiumRea 投资标准。最低回报率门槛、LVR 要求以及增值评估框架。](#)
7. [PremiumRea 投资理念。80% 土地法则:只投土地占比至少 80% 的房产。](#)
8. [PremiumRea 案例:Hampton Park $590K 购入,结构修复 + 外观翻新,周租 $850,银行估价 $670K。](#)
9. [Domain Group, 'Off-Market Sales in Melbourne — Market Share and Pricing Analysis', 2019. off-market 成交占比及与拍卖成交的价格对比。](https://www.domain.com.au/research/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/auction-strategy-live-bidding-buyers-agent-guide
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent