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title: "我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的\"站位\"指南"
description: "18 个月里打过 100 多场墨尔本拍卖。站哪里、为什么前十分钟绝不举手，以及流拍之后那场能省 $30,000 的谈判怎么开口。"
author: Yan Zhu
date: 2026-03-30
dateModified: 2026-08-17
language: zh-CN
category: 投资指南
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/auction-positioning-psychology-melbourne-guide
tags: ["拍卖", "策略", "心理学", "Melbourne", "谈判", "站位"]
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# 我们赢下过 100+ 场拍卖,这是一份没人教你的"站位"指南

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2026-03-30*

*更新于 2026-08-17*

> 拍卖本质上是披着房产交易外衣的心理战。拍卖师的工作是激活你的竞争本能,你的工作是保持冷静。具体怎么做,看这篇。

作为[墨尔本买家中介](/zh/melbourne-buyers-agent),仅仅过去 18 个月,我们团队就参加了 100 多场拍卖。光是十月那一个月,我们就在拍卖里拿下了五套房。而关于拍卖,我能教你的最关键一件事,跟出价策略一点关系都没有。

是你站在哪里。

一位拍卖师收卖家 $300 到 $500,就这个价。拍卖是一种便宜的戏剧,专门用来制造紧迫感和竞争感。拍卖师会花三分钟讲规则,然后精心编排一场 15 到 20 分钟的戏,目的就是让你觉得房子正在从你手里溜走。

别参与这场戏。站到一个能观察它的位置上。

## 上帝视角的站位地图

想象一下墨尔本一场普通的拍卖。房子朝街,拍卖师站在房子前面、面朝外。买家挤在草坪带和人行道上。街两边停满了车。

大多数买家直直地站在拍卖师正对面的人群里。这是最糟糕的位置。你对每一个对手都可见。拍卖师能读你的肢体语言。你能感受到来自其他买家的近距离压力。

我们是这样站的:

**观察阶段(前 10 分钟):** 我们站在街对面一辆停靠车辆的后方,半遮蔽。这个视角能看清整个人群、拍卖师、卖方中介——更重要的是,哪些买家在和伴侣低语,哪些在打电话给父母,哪些是冰冷认真的。

**竞价阶段(最后 10 分钟):** 我们移动到拍卖师的 45 度斜后方,略微靠在主要人群后方。这个位置有两个好处:拍卖师能看到我们的举手,但其他买家必须转身才能找到是谁在出价。那 2 秒的定位延迟,会打乱他们的情绪节奏。

**拍卖后阶段:** 如果房子 passed in(未达到底价),最先到达卖方中介面前的人享有优先谈判权。我们会在拍卖开始前安排一位团队成员站在房子前门附近,一旦锤子没落下,立即拦住中介。

> "拍卖不是比谁出得最多,是比谁控制信息流。把自己站到一个能看见一切、却不被任何人看见的位置。"——Joey Don,PremiumRea

## 竞价心理学:十分钟法则

前十分钟永远不要出价。这句话写在你每次拍卖前都能看到的地方。

开场阶段属于情绪型买家——那些已经为这套房做梦好几周的人,根本憋不住。让他们把自己的势头耗掉。让他们按 $10,000 一口往上加,慢慢掉到 $5,000、$2,000、$1,000。

当加价步长降到 $1,000 一口、停顿开始出现时——这就是你上场的时机。你的第一口出价应该是一个整数,大声、有底气地报出来,重新锚定整个对话。如果竞价卡在 $742,000,别出 $743,000,直接出 $750,000。整数跳跃带来的心理冲击,远大于金额本身的差距。

其他竞买者情绪上已经耗尽了。你全新的、自信的整数介入,传递的信号是:口袋深、还能往上。很多对手在这一刻就会弃权——不是因为他们再加不起,而是因为心理态势已经转到对他们不利的一侧。

每次拍卖前我们都和客户定一条硬顶。一个最高价,写下来、达成一致。一旦超过这条顶线,我们就停。不破例。没有"就再举一次"。一个预设的硬顶,是抵御"拍卖发烧"最重要的一道防线——澳洲买家每个周末都在因为这个多付钱。

**2026 年 8 月提示:**站位和时机只有在文书纪律先行完成时才起作用。落槌即成立无条件合同,所以一切有条件的事项都必须在拍卖日之前做完——building & pest 检查、贷款审批,以及由过户师审阅合同和卖方声明。我们的 [Section 32(售房声明)尽职调查指南](/zh/section-32-due-diligence-victoria) 列出了这次审阅要核对的内容;把它当作设定出价上限的一部分,而不是事后补课。

## 房子 passed in 的时候,才是你最好的机会

Passed in 对买家来说不是失败,而是机会。

当房子没有达到卖家的底价,最高出价方享有和卖家优先谈判的权利。心理态势已经反转:卖家本来指望竞争性竞价把价格推到底价之上,结果市场投了票,价格还低于预期。现在焦虑的是卖家。

在 passed in 后的谈判里,我们通常能把成交价压到比充分竞价拍卖低 $10,000 到 $30,000 的水位。我们还会争取更有利的条款:更长的交割周期(90 到 120 天),给我们时间安排贷款和规划翻新。

我们一些最好的交易就是在 passed in 中谈成的。我们在 Boronia 为一位客户拿下的一套房,底价 $700,000,拍卖中在 $660,000 passed in。拍卖后的谈判把它锁在 $660,000,90 天交割。交割四周后,银行估价 $890,000。那 $230,000 的即时净值之所以出现,是因为我们有纪律让拍卖失败、再从强势位置谈判。

## 常见问答

**听说拍卖买房没有冷静期?**
没错。锤子一落,合同就是无条件、有约束力的。没有冷静期,也没有贷款条件条款。所以我们永远在拍卖日之前完成建筑检查并拿到贷款预批。没有预批就走进拍卖场,是一种财务上的冒险。

**要不要做一个拍前报价?**
有时候要。一份有力的、无条件拍前报价,可以让卖家愿意取消拍卖,接受"确定性"而不是拍卖日的风险。这个策略我们用得很成功——尤其是当卖家动机强(换小房、遗产处置、搬迁),并且更看重速度和确定性,而不是最高成交价时。

**买房之前我应该看几场拍卖?**
作为观察者,至少去目标城区看 3 到 5 场。这能校准你对"实际成交价"和"挂牌引导价"之间差距的感知,也让你在没有财务压力的情况下练习读现场。

## 参考资料

1. [REIV, 'Melbourne Auction Rules and Buyer Rights', 2025.](https://reiv.com.au/)
2. [Consumer Affairs Victoria, 'Buying at Auction — Your Rights and Obligations', 2025.](https://www.consumer.vic.gov.au/)
3. [CoreLogic, 'Melbourne Auction Clearance Rate Data', Q4 2025.](https://www.corelogic.com.au/)
4. [PremiumRea 拍卖组合:100+ 场拍卖,passed-in 后谈判成果,2024-2025。](#)
5. [Domain, 'Melbourne Auction Day Analysis — Pass-In Rates by Suburb', November 2025.](https://www.domain.com.au/)
6. [NSW Fair Trading, 'Auction Bidder Registration Requirements' (对照参考)。](https://www.fairtrading.nsw.gov.au/)
7. [PremiumRea 案例:Boronia passed-in 收购——购入价 $660K,估价 $890K。](#)
8. [REIV, 'Vendor Bidding and Reserve Price Rules in Victoria', 2025.](https://reiv.com.au/)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/auction-positioning-psychology-melbourne-guide
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent