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title: "一套 $800K 的房子做到周租 $1,200。我实地走了一遍。真实数字都在这里。"
description: "一套 $800K 的 Narre Warren 独立屋,$80K 内部改造后周租 $1,200(前 $700、后 $500),600sqm 地块,租金回报率 8%。"
author: Yan Zhu
date: 2025-07-17
dateModified: 2026-08-29
language: zh-CN
category: 财务与税务
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/800k-house-1200-week-rent-rooming-conversion-real-numbers
tags: ["rooming house", "高租金回报", "Narre Warren", "房屋改造", "现金流", "墨尔本投资", "租金收入"]
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# 一套 $800K 的房子做到周租 $1,200。我实地走了一遍。真实数字都在这里。

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-07-17*

*更新于 2026-08-29*

> 我买过 150 套以上的房产,但有一单——Narre Warren 这次改造——是我反复想起的那一单。因为它回答了我被问得最多的那个问题:你真的能在墨尔本花不到一百万买到一套房,让租金覆盖所有开销吗?能。可以。下面把具体怎么做拆给你看。

墨尔本的人把自己的租金回报策略当成机密在守。我已经数不清多少次有人在社交媒体上给我发消息说“这不可能”,当我公布我们组合里真实的租金数字时。所以今天我不打算再争论,我要带你走进一套真实的房子,摆上真实的数字,让数据自己说话。

这是墨尔本东南的一套独立屋,地块 600 平方米以上,购入价低于 $800,000 澳元。经过大约 $80,000 的内部改造后,现在的周租是 $1,200。按毛回报率算是超过 7.8%——而这座城市的平均租金回报率大约只有 3% [1]。

土地呢?每年大约 8-10% 在升值。因为这不是什么 regional 边缘地带,也不是一套 strata 小鸽笼。这是一套真正的独立屋,坐在真正的土地上,位于一个有真实人口压力的城区里。

## 为什么偏偏是 Narre Warren

先讲为什么这个城区跑得通,再讲我们对这套房做了什么。

Narre Warren 位于墨尔本东南增长走廊,属于 Casey local government area——澳洲增长最快的 municipality 之一。基建很成熟:Westfield Fountain Gate(南半球最大的购物中心之一)、多所中小学、连接 CBD 的 Princes Freeway,以及 Pakenham 火车线 [2]。

住房可负担性强。购入时,600 平方米地块上的三房屋成交价在 $700,000 到 $850,000 之间。这就把这个城区放进了“可负担家庭住宅”的分类里,租客需求是结构性的——这不是那种一旦市场风向变就搬回父母家的可选租客。

土地价值构成也很重要。在 $750,000 对应 600 平方米的地块上,土地占比远远高于我们 80% 的硬性底线。上面的建筑是折旧资产,底下的土地才是财富发动机。这是区分“搭建财富的房产投资者”和“只是收租”的根本分界线 [3]。

Casey 走廊的空置率过去三年一直在 1.5% 以下。我们在这个片区挂出一套出租房,通常头一周就收到 15 到 25 份申请。这种需求带来的定价权,在供应过剩的市场里根本不存在。

## 改造:$80,000 到底买了什么

原房是一栋标准的四房两卫独立屋,骨架不错,没什么建筑上的特别之处。户型里有一个天然的分隔点——房子后部原本就有一个客厅、一个卧室、一个卫生间,稍作改动就可以半独立运行。

我们做了下面这些事:

在后部加了第二个厨房。不是 kitchenette,而是一个正经的厨房,带完整烹饪设施,符合维州建筑标准。光这一件事,就把这套房从“四房独立屋”变成了“两个独立生活空间”[4]。

两部分之间做了物理隔离——不是一道锁门,而是一道带吸音材料的正式墙体。两边各自有独立入口、各自的邮箱,以及在可行的情况下各自的公用事业计量。

在后部加了一个洗衣区。占地很小,叠放式洗烘一体机,瓷砖地板,正规排水。基础,但能用。

改造总成本大约 $80,000,含 building permit、Building Surveyor 签字、材料和人工。工作由我们内部的装修团队完成,比外包给外部建筑商便宜一大截 [5]。

关键点:我们没有扩建面积,没有动屋顶线,外部轮廓也没动。所有改动都在内部。这点非常重要——内部改造通常不需要 council 的 planning permit,只需要注册 Building Surveyor 出的 building permit。审批路径更简单、更快、更便宜。

## 租金结果:$1,200/周,拆开讲

前部——三房一卫,带厨房和客厅——周租 $700。这和 Narre Warren 三房独立屋的市场租金基本一致。

后部——一房一卫,带厨房和客厅——周租 $500。这对一房单元来说算是溢价,但它有独立入口、是一个自包含单元,不是那种后院里的 granny flat,溢价完全合理。

合计周租:$1,200,年租金 $62,400 [6]。

按总投入大约 $880,000($800K 购入 + $80K 改造)算,毛回报率 7.1%。扣除 council 地税、保险、管理费和维护后,净回报率大约在 5.5-6%。

做个对比:墨尔本平均租金回报率是 3.1%(CoreLogic,2020 年 12 月)。这套房的回报率接近市场平均的两倍。而且和那种“因为便宜且位置差”而做出高回报的房子不一样,这一套同时还在以每年 8-10% 的速度升值,因为土地价值是真实存在的 [7]。

在 80% LVR 下,$880,000 贷款 $704,000,2.5% 利率(写作时的利率)的本息月供折算到每周大约 $680。$1,200/周的租金覆盖月供、覆盖所有持有成本,从第一天起就是正现金流。

这就是整场游戏。买一套自己付得起自己、坐在升值土地上、还能产生盈余现金去攒下一套首付的资产。

## 这不是什么(以及为什么重要)

我得说清楚一件事,因为这个问题我被反复问到:这不是传统意义上的 rooming house。我们不是把一个个房间租给互不相识的人,让他们共用厨房和卫生间。那种模式——一套房里住 7-9 个无亲无故的人——是物业管理上的噩梦,我不想让任何一个物业经理去经历,包括我自己的团队 [8]。

我亲自做过按房出租。换租率简直停不下来,合租人之间的矛盾一刻不断,房屋损耗是标准租约的三到四倍,而最后那间房——永远是第 7 或者第 8 间——根本租不出去,因为没人愿意和那么多陌生人住一起。

我们做的是 dual-occupancy(双独立出租)。两个独立家庭,两份租约,两组租客彼此从不打照面,因为入口和生活空间都分开。管理强度相当于管两套普通出租房——本质上也确实就是两套。

租金溢价的来源是:每一边都提供“自包含居住”,价格却低于租一整栋独立屋。前部租客以 $700/周拿到一套三房独立屋,而不是 $800/周;后部租客以 $500/周拿到一套私密的一房单元,而不是花 $400/周住合租房。双方都划算,也都更愿意长期住下去。而我们合计收到 $1,200/周,远超单户出租的 $650/周 [9]。

「按房间出租,房子的损耗比正常整租快三到四倍,而最后那一间永远租不出去。所以我们的做法是把一栋房子改成两套各自独立的住所——两份租约、两户人家、一个 building surveyor。」 —— Yan Zhu,联合创始人兼首席数据官,PremiumRea

## 更新 —— 2026年8月下旬

快速更新一下这套打法现在的整体位置,因为这篇文章一直有人转发,而我被问到的问题始终是同一个:这单是不是孤例?不是。在我们于 2023 年 10 月至 2025 年 9 月之间交割的 48 单客户 rooming 改造中,按含改造费用的总成本口径计算,毛回报率均值为 6.96%(中位数 6.94%),改造后周租平均为 $1,146。这些是已交割客户项目的真实历史数字——它们描述的是已经发生的结果,不代表任何未来改造项目的表现,也不构成预测。

放到这个样本里看,Narre Warren 这套房站得住脚。它按 $880,000 总成本算出的 7.1% 毛回报率,略高于那 48 单已交割改造 6.96% 的均值;$1,200/周的合计租金,也高于同一样本 $1,146/周的改造后平均租金。换句话说,上面走读的这单是好单,但不是离群值——它接近我们过去两年窗口内实际为客户交付的中间水平。我们的改造房源大部分仍然来自东南增长走廊的城区,原因就是本文讲过的户型和地块面积逻辑。

想看结果按位置怎么拆,可以读我们新发布的[我们按城区排名的 rooming house 投资数据](/zh/blog/best-suburbs-rooming-house-investment-melbourne),用的是同一套已交割客户数据。想了解这些数字背后从收购到出租的完整流程,请看[2026 年墨尔本买家中介 rooming house 完整指南](/zh/blog/rooming-house-melbourne-buyers-agent-2026-guide)。

## 这个能复制吗?坦白说

能,但有前提。

户型必须合适。不是每套四房屋都有天然的分隔点。你需要后部本来就有(或很容易做出)一个卧室、一个卫生间、一个客厅,并且有独立的外部入口。厨房和洗衣是我们加进去的,其他部分基本要事先就存在。

地块要够大。400 平方米的地,根本没有外部空间给后部开一条独立的入口通道。600 平方米是我们这个策略的最低线,大多数改造我们是在墨尔本东南 600-650 平方米的地块上做的 [10]。

走 building permit,不是 planning permit。只要所有改动都在内部、不动建筑外部轮廓,你就走 building permit 路径。这个路径更快(4-6 周,而不是 planning permit 的 3-6 个月),通过率也高得多。

装修团队必须做过这种事。第二厨房的安装、墙体搭建、吸音分隔、第二洗衣房的水路——这些都要做到合规。没经验的建筑商总会漏一项,验收不过就要返工,钱你自己掏。我们内部团队已经做过几十套这种改造,流程是模板化的 [11]。

你还需要一个懂双出租的物业经理。同一产权下两份租约是不常见的配置。物业经理要把它管成两段独立的关系,边界清晰。PremiumRea 的 Leasing PM 每人最多管 50 套——行业平均是 170。这种密度的关注,才能让双出租管理顺畅运转 [12]。

这个策略是可复制的,但它不简单。这两个词之间有很大差别,很多房产教育者会把它抹掉。但只要户型对、地块够大、团队对,数字自己会说话。

## 参考资料

1. [CoreLogic,《Rental Market Review — 墨尔本都会区》,2020 年 Q4。平均毛租金回报率 3.1%。](https://www.corelogic.com.au/)
2. [City of Casey,《Population and Housing Forecast》,2020。Casey 是澳洲增长最快的 LGA 之一。](https://www.casey.vic.gov.au/)
3. [PremiumRea 投资理念。所有收购都应用 80% 土地价值规则。土地升值,建筑折旧。](#)
4. [Victorian Building Authority,《Building Permits for Internal Modifications》,指导 note,2020。](https://www.vba.vic.gov.au/)
5. [PremiumRea 案例:Narre Warren 内部改造。购入 <$800K,装修 $80K,周租 $1,200。内部 Reno 团队执行。](#)
6. [PremiumRea 租金数据。双出租改造:前部 $700/周 + 后部 $500/周 = 合计 $1,200/周。](#)
7. [Domain,《Narre Warren 独立屋价格报告》,2020 年 Q4。中位房价与增长趋势数据。](https://www.domain.com.au/research/)
8. [Consumer Affairs Victoria,《Rooming House Standards》,2020。多租户住宅最低标准。](https://www.consumer.vic.gov.au/)
9. [PremiumRea 租客管理数据。双出租房平均 18 个月租期 vs 合租房 12 个月。](#)
10. [PremiumRea 收购标准。双出租改造策略下的最小地块 600sqm。](#)
11. [PremiumRea Reno 团队流程。Building permit 路径:4-6 周。内部团队执行模板化改造流程。](#)
12. [PremiumRea 物业管理。PM 比例 1:50 vs 行业 1:170。对双出租管理质量至关重要。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/800k-house-1200-week-rent-rooming-conversion-real-numbers
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent