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title: "悉尼两房奶奶房造价：怎样做完整的投资预算"
description: "以新州Home 60公布的$203,500含GST价格为起点，分开购置、现场工程、审批、融资与持有费用，制作悉尼两房奶奶房完整预算。"
author: Joey Don
date: 2026-10-18
dateModified: 2026-10-18
language: zh-CN
category: 投资策略
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/2-bedroom-granny-flat-cost-sydney-investor-budget
tags: ["购房尽职调查", "奶奶房预算", "悉尼"]
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# 悉尼两房奶奶房造价：怎样做完整的投资预算

*By Joey Don, Co-Founder & CEO at PremiumRea — 2026-10-18*

> 以新州Home 60公布的$203,500含GST建造价为起点，把购置、现场工程、审批、资金与持有费用分开，制作每一项都有依据的项目预算。

悉尼两房奶奶房的预算，可以从建造价开始，再逐项核对地块与购置成本。E2ES与DollarBuild当前共享的产品目录公布：新州Home 60为**$203,500含GST**，可选两房或三房，均为一卫、2.4米层高。这是建造预算的一个参考数字，并不是合适物业的购入价，也不是某个具体地址已经确认的完整项目总预算。产品价格日期：2026年10月17日；核对日期：2026年10月18日。[查看公布的建造价格](https://e2es.com.au/zh/granny-flat-cost)。

## 先确认价格对应哪一套房

如果考虑两房方案，应取得实际两房图纸，并确认修订版本。名义60平的产品类别，不能直接说明内部可用面积、卧室尺寸或审批时计入的法定面积。要结合家具、收纳、卫生间使用，以及与主屋的关系来看平面。

当前新州目录没有公布80平报价，不能用维州价格填补这个空白。未列出的组合应取得书面提案。[查看Home 60与所供户型图](https://dollarbuild.com.au/zh/products/three-bedroom-60)。

## 已有后院，与为后院潜力买房，是两种预算

在已有物业上加建，和为了后院开发潜力购入一套房，预算起点不同。如果准备购买，应把购价、过户法律服务、检查、融资费用和适用的转让税，与拟建工程分开列。Revenue NSW提供当前税额计算规则与工具，具体金额取决于交易、计税价值及适用条件。[查看Revenue NSW指引](https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/understanding-transfer-duty/calculate-transfer-duty)。

如果已经持有物业，应把历史购置支出与现在需要准备的现金分开。这能说明当前资金需求，同时保留土地本身具有经济价值这一事实。

## 为设计假设花钱之前，先核对地址

查阅合同文件、产权限制、测量资料和相关规划证明。新州Section 10.7规划证明列明规划管制与地块限制，可作为完整地块审核中的一项证据。[查看Planning Portal的规划证明说明](https://www.planningportal.nsw.gov.au/planning-certificates-list)。

新州第二住宅有开发许可与合规开发等审批路径。仅凭地块面积，不能判断是否符合条件；一张标准图也不是批准证书。应由council或certifier确认适用路径。[查阅新州当前第二住宅指引](https://www.planning.nsw.gov.au/the-planning-system/housing/housing-sepp/secondary-dwellings)。

## 每个预算项目旁边，都放上证据

预算表应区分公布的参考价格与针对地块作出的明确报价。没有解决的金额写成**待确认**，不要直接填零。

- **购置与交易成本，如准备购买：**合同及专业估算。
- **所选Home 60建造参考价：**$203,500含GST，另确认书面范围。
- **报告、设计与审批：**谁提供、谁支付，包含还是另计。
- **基础、通道与现有建筑处理：**现场调查与约定工程。
- **排水、水电污水连接与计量：**连接路线、暂列范围与责任。
- **室外工程与竣工交接：**书面包含项、排除项及交接文件。
- **持有费用与预留资金：**注明日期及假设的业主预算。

已经包含在建造合同里的项目，不应重复计算；同样，也不能因为出现“turnkey”字样，就忽略尚未明确的服务连接或由业主另行负责的室外工程。

## 把付款承诺放回实际时间表

将购房交割、文件费用、施工阶段和竣工安排放在同一时间线上。审批机关的决定与现场前置条件，应和施工时长分开。公布的工程安排，不代表每份申请都会在同样日期完成审理。

建造合同应写明工程、图纸、配置、价格和付款安排。双方同意的变更也应保留文件。在依据宣传册作决定前，先读[新州政府住宅建筑合同指引](https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/building-or-renovating-a-home/preparing/contracts)。

## 融资假设与出租假设，分别核对

向贷款方说明具体物业、拟建工程与付款计划。产品价格本身不能证明贷款已批、估值结果或实际自备现金要求。记录真正取得的融资条件，包括何时起息、施工进度款如何支付。

租金也应根据最终平面与当地市场取得注明日期的评估，并考虑空置、运营开支和主屋的具体情况。目标周租并不等于已经实现的收入。本文不提供回报预测，也不假设物业必然增值。

## 把预算变成一份有用的建造需求书

需要明确施工提案时，可将所选图纸、地址、已有文件、通道测量和已知服务位置交给E2ES或DollarBuild。两者当前产品目录的事实一致，应进一步确认具体地块范围与签约责任。请建造方确认建造范围与签约责任，并利用 PremiumRea 的尽职调查资料整理购房问题；具体交易应结合当地专业人士的建议。

作出承诺之前，准备好：

- 购置预算，或已有物业业主的当前现金预算。
- 所选图纸与配置的修订版本。
- 针对地址的审批意见与未解决限制。
- 包含、暂列、另计与不包含的项目。
- 注明日期的付款计划与资金依据。
- 竣工交接文件与仍待决定的事项。

## 买家常问的问题

### $203,500就是全部投资额吗？

这是新州Home 60公布的含GST建造参考价。购置、现场及业主承担的费用，仍需分别明确范围并取得依据。

### 60平只能做两房吗？

不是。该系列有两房或三房图纸，两者均为一卫、2.4米层高。

### 可以直接套用维州80平价格吗？

不能。当前目录没有新州80平报价，应另取提案，而不是套用其他州的价格。

### 后院足够大，就能证明可以获批吗？

不能。方案仍须通过适用审批路径，核对规划管制与地块限制。

### 未知费用应该先写零吗？

应保留“待确认”状态，写明需要哪份证据，并在视预算为完整之前解决这些项目。

### 怎样配合这份预算评估出租情况？

请针对实际物业取得租金评估，并根据项目证据，单独核对空置、运营费用、融资和房产完整成本。

## 参考资料

1. [E2ES: published state build prices; shared catalogue updated 17 October 2026, checked 18 October 2026](https://e2es.com.au/granny-flat-cost)
2. [DollarBuild: Home 60 and supplied two- and three-bedroom plans; checked 18 October 2026](https://dollarbuild.com.au/products/three-bedroom-60)
3. [Revenue NSW: How to calculate transfer duty; updated 6 October 2026, checked 18 October 2026](https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/understanding-transfer-duty/calculate-transfer-duty)
4. [NSW Planning Portal: Planning Certificates; updated 2 July 2026, checked 18 October 2026](https://www.planningportal.nsw.gov.au/planning-certificates-list)
5. [NSW Planning: Secondary dwellings, current Housing SEPP overview; updated 17 July 2025, checked 18 October 2026](https://www.planning.nsw.gov.au/the-planning-system/housing/housing-sepp/secondary-dwellings)
6. [NSW Government: Contracts for residential building work; updated 29 April 2026, checked 18 October 2026](https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/building-or-renovating-a-home/preparing/contracts)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/2-bedroom-granny-flat-cost-sydney-investor-budget
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent