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title: "$100K 的改造把 $400 的周租做到了 $1,200,设计图我都贴出来"
description: "$785K 购入 700sqm 独立屋,$100K 改成 3 套独立单元:周租从 $400 涨到 $1,200,毛回报率 7.06%,年度净盈余 $13,930。"
author: Yan Zhu
date: 2025-11-22
dateModified: 2026-08-06
language: zh-CN
category: 物业管理
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/100k-renovation-triple-rent-400-to-1200-week
tags: ["装修改造", "租金回报率", "房屋改造", "墨尔本", "现金流", "house hack", "rooming house"]
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# $100K 的改造把 $400 的周租做到了 $1,200,设计图我都贴出来

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2025-11-22*

*更新于 2026-08-06*

> 那位客户一开始以为我是个骗子。直到每周 $1,200 的租金开始进账,她又打回来问能不能给她表妹也做一套。这是那次的完整案例,数字真实,设计逻辑也摊开讲。

澳洲房产圈里一直流传一个迷思:资本增值和现金流,你只能二选一。高增长的城区租金表现差,高租金回报的房子往往躺在没什么增值空间的市场里。

我们投资组合里的数据,恰恰反着说。

这次的案例,是一套位于墨尔本东南的独立屋,土地面积 700 平方米,购入价 $785,000 澳元。改造前它在出租,周租 $400——毛回报率 2.6%。我们用 $100,000 的预算做了一次结构性改造,把一栋房分成了三个独立单元,改造后整体周租做到 $1,200。按总投入算,毛回报率 7.06%,房产在持有首年还增值了 10% [1]。

资本增值和现金流并不互斥。只是要你换一种方式去看装修这件事。

## 这套房我们是怎么挖出来的(以及为什么别人都看不上)

这套房其实曾经签过一次合同,上一组买家贷款没过,交易黄了。市场一下子就慌了,其他买家本能地以为是结构出了什么问题——不然一单好好的怎么会崩?卖家心理价位往下走。之前跟我们合作过四单的那位挂牌中介,在重新上市之前先通知了我们 [2]。

指导价 $770,000-$810,000。我们以 $785,000 锁定,60 天交割,条件最少。Section 32 很干净,没有 heritage overlay,没有限制性契约,地块中间也没有排污管穿过。地役权规规矩矩地沿着后界走,恰好是将来做开发通道最理想的位置 [3]。

这套房特别适合做单元分割,关键有几点:700 平方米的地块,3.2 米的侧院通道,地势平整,户型天然就可以分成几个独立的生活区。我们在签合同之前就把自己的建筑商和 Building Surveyor(建筑审查师)都带到了现场,目的就是先确认这次改造在物理上和法律上都真的能做。

这种“下单之前先验证”的做法,大多数买家直接就跳过了。他们先买,再发现自己想做的那套装修要么违法,要么贵到做不起,或者两者都是。

## 改造方案:把 1 栋房变成 3 套单元

原房子是一栋标准的 80 年代砖皮房:三室一卫,一个客厅,一个单车库。没什么特别的。关键不在装饰层,而在骨架。

**Unit 1 和 Unit 2(前栋房子,一分为二):** 我们加装了一道带防火等级认证的墙,把原房子分成两套完全独立的单元。一边保留了原来的三房和卫生间;另一边新做了一个厨房(IKEA 级橱柜,层压台面,整套装修 $2,200)和一个新卫生间($10,000,含完整防水和 1.8 米高墙砖)[4]。两套各自有独立入口。合并周租 $800。

那道防火墙是整套方案里最关键的一块。它不能是普通石膏板,必须是带防火等级、由注册 Building Surveyor 认证过的结构。万一出现火灾,而你的分隔墙只是 gyprock,个人无限责任就落在你头上 [5]。

**Unit 3(后栋):** 后院原本就有一个独立小结构,大约 25 平方米,我们把它改造成了带 kitchenette(小厨房)和卫生间的独立 studio。接入现有排污管只需要新增 8 米管道——还在我们建筑商标准的 10 米额度之内。周租 $400。

装修总成本大约 $100,000。明细如下:前栋房屋分隔约 $55,000-$60,000(防火墙、厨房、卫生间、独立入口、电路改造),后栋 studio 改造约 $25,000,合规文件、Building Permit(建筑许可)、测量师费用及安全认证约 $15,000。

“从租金提升的角度算,这笔改造成本不到两年就收回来了,”PremiumRea 联合创始人兼首席数据官 Yan Zhu 说。“周租从 $400 到 $1,200,差额是每周 $800,一年 $41,600,对应 $100,000 的投入。而且 12 个月之内,这套房的银行估价从 $785,000 升到了大约 $850,000。”

## 为什么这笔回报账比你想的更重要

按总投入 $885,000($785K 购入 + $100K 改造)、周租 $1,200 计算,毛回报率 7.06%。按 80% LVR(贷款价值比)、只付利息,贷款 $628,000,利率约 6.5%,年利息 $40,820 [6]。

年租金收入:$62,400。
持有成本(地税 (land tax)、council 地税、水费、保险、维护):约 $7,650 [7]。
净营运收入:$54,750。
扣除利息:$40,820。
年度盈余:$13,930。

这是实打实的正现金流。发生地点是墨尔本。利率是当前利率。这套资产首年还增值了 10%。

同一条街上做参照的那套——同年代、不做改造的单户出租——周租也就 $400。购入价差不多。这 $100K 的改造,就是“年回报 2.6% 且流血”和“7.06% 且产血”之间的全部距离。

从更宏观一点的角度看:2023 年初墨尔本独立屋的中位毛回报率大约是 3.0% [8]。我们改造过的房子稳定在 5.5%-7.5%。这个差距不是运气,是一套系统性改造策略,放在具备正确物理条件的房子上的结果。

## 你不能不重视的合规框架

维州对 rooming house(分租屋)的判定标准数的是人,不是租约。按 Residential Tenancies Act 1997 第 3(1) 条,只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house——签三份租约并不能让你落在定义之外。一旦越过这条线,房子必须向 council 注册、满足法定的 rooming house 最低标准,并按 Class 1b 分类和建造:无障碍改造、带照明标识的消防出口、定期检查全都跟上来了 [5]。

这套房跑的是 3 份租约,而且 Building Surveyor 在第一份租约开始之前就按第 3(1) 条核对过实际居住人数。这是设计出来的,不是巧合——核的是人,不是纸面上的租约份数。

每一份租约都有现行的 Occupancy Certificate(入住许可证)。Building Surveyor 对防火墙、电气、水管、消防安全条款全部出具了认证。维州租房法要求的全套安全检查,我们都完整做了:电气每两年一次,煤气每两年一次,烟雾报警器每年一次。每一轮合规检查成本大约 $500-$650 [9]。

有一个细节能省下一大笔钱:我们装的是内部分电子表($2,000 一套),而没有向电网公司申请官方独立电表($20,000-$30,000)。这套房走的是“bills-included”租金模式,把预估的水电费折进周租里。这在多户型改造里是标准做法,在维州租赁法规下完全合法 [10]。

那 $15,000 花在文件和合规上的预算,听起来像是打水漂,某种意义上确实是——它既不会让房子更好看,也不会让厨房更高级。但它是“一套合法、有保险、可辩护的出租安排”和“一套无证改造”之间的分界线——后者意味着火灾中承担无限个人责任,或者被 council 执法要求花 $30,000 补做合规改造 [5]。

## 这套打法能复制吗?该看些什么?

不是每一套房都够格。按我们的经验,大概每看 15 套才有 1 套同时具备做这类改造所需的条件。标准非常具体:

- 地块大小:至少 600 平方米,700 平方米以上更好
- 侧院通道:宽度大于 3 米(施工吊车要进场,租客也要独立通行)
- 地势:平整或接近平整。每 1 米坡度大约多出 $50,000 的施工成本 [3]
- 排污管:在后界或接近后界,不能横穿地块中央
- 无限制性契约(Single Dwelling Covenant 会一刀砍死所有多户型的可能)
- 户型能天然分割——最好本来就有走廊或客厅可以当作分隔点
- 规划:GRZ(一般住宅区)优于 NRZ,后期开发空间更大

这套房首年拿下的 10% 资本增值不是保证值。但它反映了一个我们观察到的整体规律:墨尔本东南那些土地供应受限的成熟城区——Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Boronia——会持续上涨,因为同等规模的新供应根本造不出来。在新开发走廊可以继续盖 townhouse;但你没法在成熟城区凭空制造出更多 700 平方米的地块。

“每当有客户跟我讲资本增值和现金流只能二选一,我就把这张表甩给他看,”Yan Zhu 说。“关键不是去二选一,而是在对的位置买到对的土地,然后把坐落在上面的那栋房子的租金潜力,物理意义上重造一遍。”

## 参考资料

1. [PremiumRea 客户案例。墨尔本东南:$785K 购入,700sqm,$100K 改造成 3 套单元,周租从 $400 升至 $1,200,首年资本增值 10%。](#)
2. [PremiumRea off-market 获取流程。超过 30% 的成交来自中介网络的预披露渠道。优先接洽权靠稳定的成交记录积累而来。](#)
3. [PremiumRea 尽职调查框架。硬性否决条件:SBO(洪水区)、坡度 >2m、地役权穿过地块中央、一级 heritage overlay。坡度成本:每米约 $50K。](#)
4. [PremiumRea 装修部门。厨房安装(IKEA 级):约 $2,200。卫生间(全防水 + 1.8 米墙砖):约 $10,000。SPC 地板:$62/sqm。全屋刷漆:$6,200-$7,000+GST。](#)
5. [Residential Tenancies Act 1997 (Vic) 第 3(1) 条 —— 只要一栋建筑里有一个或多个房间以收租方式提供居住,且可容纳的居住人数达到四人或以上,它就是 rooming house(分租屋)。随之而来的是向当地 council 注册、满足法定的 rooming house 最低标准,以及按 Class 1b 分类和建造。租约份数不是判定标准。](https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997)
6. [澳洲储备银行,《Statistical Tables — Lending Rates》,2023 年 3 月。投资性 IO 贷款基准利率。](https://www.rba.gov.au/statistics/tables/)
7. [PremiumRea 内部数据。$785K-$885K 墨尔本东南物业的年度持有成本:地税 (land tax) 约 $2,000、council 地税约 $2,000、水费 $650、保险 $1,500、维护 $1,500。](#)
8. [CoreLogic,《Quarterly Rental Review — Melbourne》,2023 年 Q1。墨尔本独立屋中位毛回报率。](https://www.corelogic.com.au/news-research/reports/quarterly-rental-review)
9. [Consumer Affairs Victoria,《Rental Provider Obligations — Safety Checks》,2022。电气与煤气每两年一次,烟雾报警器每年一次。](https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/beginning-a-lease-or-residency/minimum-standards)
10. [PremiumRea 建造部门。内部分表约 $2,000,对比官方独立电表 $20K-$30K。Bills-included 模式在维州多户型租赁法规下合法。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/100k-renovation-triple-rent-400-to-1200-week
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent