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title: "一年买下 100 套正现金流房产,每一个数字都摊开给你看"
description: "100 套墨尔本独立屋的年度全公开:平均购入价 $730K,土地 651sqm,租金回报率 6.28%,周租 $841——表现差的那几套也在里面。"
author: Yan Zhu
date: 2023-04-30
dateModified: 2026-08-05
language: zh-CN
category: 财务与税务
url: https://premiumrea.com.au/zh/blog/100-positive-cashflow-houses-one-year-annual-review
tags: ["年度复盘", "正现金流", "墨尔本房产", "投资组合", "租金回报率", "买家中介", "土地价值"]
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# 一年买下 100 套正现金流房产,每一个数字都摊开给你看

*By Yan Zhu, Co-Founder & Chief Data Officer at PremiumRea — 2023-04-30*

*更新于 2026-08-05*

> 大多数买家中介宣传时只挑最漂亮的两三单。我们把过去一年全部 100 笔交易的平均数据公开,包括那些表现不及预期的。平均购价不到 $730K,平均土地面积 651 平方米,平均租金回报率 6.28%。

澳洲买家中介这行有一种傲慢,一直让我不太舒服。一家公司做了三百单交易,挑出两单最漂亮的放在官网上,就敢叫 track record(业绩记录)。那不是业绩记录,那是集锦。哪怕让一只猴子对着 Domain 的房源列表扔飞镖,一百单里也能扔出两三单亮眼的。

所以我们打算换个做法。下面这些数字,是过去十二个月里我们为客户购买的每一套房子的真实平均数——好的、中不溜的,还有那几套没达到预期的,全都在里面。一百笔交易,一单不挑。

核心数据:平均购价略低于 $730,000 澳元。平均土地面积 651 平方米。平均年度资本增值比墨尔本中位数高出 7.5 个百分点。平均毛回报率 6.28%,折算下来周租约 $841。保守口径下的年化综合回报率为 13.76% [1]。

这些数字不是撞大运撞出来的,它是一套可复制系统的产物。接下来我会把这套系统给你拆开讲。

## 每一次买房决策背后的四根支柱

去年我们买下的每一套房,都要过同一套四层筛选。一套都没漏过。

第一:购买力。我们最舒服的价位区间是 $650,000 到 $800,000 澳元。买在这个价位段,主导买家是自住的中产家庭——任何国家、任何周期里,这都是房产市场最扎实的底盘。当一个城区中位价站到 150 万,你面对的是生活方式型的可选消费买家,市场情绪一变,这群人马上蒸发。当中位价只有 40 万时,租客质量又成了隐患。$650K 到 $800K 这一档,需求是结构性的、长久的 [2]。

第二:土地面积。我们的硬底线是 500 平方米,大多数成交案例都是 600 平方米以上。这不是审美偏好,是因为大地块意味着选择权——可以花大约 $110,000 盖一个 granny flat(副住宅),投入产出比能到 18%;可以做 dual-occupancy(双拼)subdivision(分割土地);也可以最简单地做分间出租,把周租从 $450 抬到 $850 甚至更高 [3]。

第三:只买 established house(二手独立屋),不碰 new build(新建)。当你用 650 平方米的地买下一栋二十年的砖皮房时,土地价值通常占到整体购价的 80% 到 90%。你其实是在买一块土,上面白送你一栋房子。土地会升值,建筑会折旧。growth corridor(新开发走廊)里的 house and land package 看起来便宜,但建筑部分占掉整体价格的 50% 到 60%——意味着你从第一天起就有一半的资金压在一个持续贬值的资产上 [4]。

第四:墨尔本。这是大多数人难以接受的反向判断。每一条关于维州房市的负面头条——地税改动、人口情绪、政治不确定性——都已经被 price in(计入价格)了。这是专业说法,叫“已经反映在价格里”。墨尔本依旧是澳洲最大的人口中心,经济盘面由医疗、教育、金融、科技多元支撑。等情绪恢复正常那一天——不管是因为换届、降息,还是单纯因为时间过去——我们买的这些城区会有一次明显的重估 [5]。

## 6.28% 的平均回报率是怎么做出来的

墨尔本都会区的平均毛回报率大约在 3%。我们整个投资组合的平均值是 6.28%。这个差距不是运气,是设计出来的。

我们 pipeline 里的每一套房,在出 offer 之前都会先评估交割后的改造空间。我们的看房团队由 Steven 和 Edward 带队,他们走进去看的就是改造机会:现有户型能不能加一道墙隔出一个独立的 studio?有没有独立外门可以做 dual-key(双钥匙)出租?后院的退界和朝向,够不够盖一个 granny flat?

一旦改造路径确认,我们装修团队会出工作范围和固定总价报价,客户还没签合同就知道改完之后周租是多少。我们把这个数字写进服务协议里 [6]。

最常见的改动我们叫做“轻度改造”——加一道隔墙,翻新地板和漆面,再做第二个厨房或小厨房。成本大约 $13,000 到 $25,000,周租能抬 $300 到 $400。有一套在外东南的房子,买入价 $585,000,原本周租 $550。花了 $13,000 做了轻度改造之后,周租跳到 $950。六个月后银行重估到 $710,000。双发动机——资本增值和现金流——在同一套房子上同时运转 [7]。

如果土地更大,granny flat 这条路回报更狠。在 Hampton Park 一块 600 平方米的地上,盖一个两房的 granny flat 成本大概 $110,000,每周能多收 $350 到 $400 的租金。光是建造成本本身的 ROI 就有 18%,整体房产估值的提升还没算进去 [8]。

「6.28% 对上全市 3% 左右的平均水平,靠的不是选股式的运气。每一套房在出价之前都会被评估:能不能隔出独立单元、能不能做双钥匙独立入口、后院能不能放下 granny flat——三条路都走不通的,根本进不了清单。」 —— Yan Zhu,联合创始人兼首席数据官,PremiumRea

## 表现兑现的城区,和让人意外的城区

我们的核心猎场是墨尔本远东南的 Casey local government area(地方议会)。Cranbourne、Hampton Park、Narre Warren、Berwick 这几个城区加起来大概占总成交量的 60%。逻辑其实很直接:Casey 连续三年是维州增长最快的 municipality,而已成熟城区里的新增可售土地基本已经枯竭。固定的房屋存量承受持续的人口压力,正是这种供需失衡,把租金和房价同时往上推 [9]。

具体到预算区间:

首付 $70,000-$75,000(总价 $700K-$750K)档:主要在 Narre Warren,目标是 600 平方米以上的地。这批房子轻度改造后的周租稳定在 $800 到 $900。

首付 $65,000-$70,000(总价 $650K-$700K)档:Hampton Park,600 平方米以上。其中一套很亮眼——15 Wren Street,入手价 $590,000,近乎危房状态。我们自己的团队做完结构性修复后,周租 $850,几个月内银行估价 $670,000 [10]。

首付 $62,000-$68,000(总价 $620K-$680K)档:Cranbourne,550 平方米以上。地块略小一点,但入场价更低,租客需求强,算是对冲过来了。

今年最大的惊喜是 Frankston。年中我们的数据模型把它标红——理由是 10 亿澳元的 Frankston 医院重建,加上周边住宅地块随后的 rezoning(地块重新分区)。以 $840,000 买入的房子,三个月内重估到 $935,000,12% 的跳涨完全是由基建驱动的需求拉起来的 [11]。

让人失望的情况也有,不多,但真实存在。北部走廊有两套交易的回报没达到我们设定的目标,原因是租客质量问题拉长了空置期。我们自己的物业管理团队维持 1 位经理对 50 套房的配比——行业平均是 1 比 170——处理得算及时,但这两套还是被压在整个组合回报分布的最低端。这些数字我们也公开。

## 为什么透明披露比市场宣传更重要

前面提到,整个投资组合的保守口径年化综合回报是 13.76%。这个数字我要掰开讲一下,因为我见过太多买家中介把回报数字甩出来,却从不解释算法。

我们的算法是:毛回报率(6.28%)加上持有期内的平均资本增值(比墨尔本中位数高出约 7.5%)。然后扣掉估算的持有成本——保险、council 地税、维护预算、物业管理费——得到净值。折旧退税、负扣税 (negative gearing) 的税务收益我们一概没算,不然数字会更好看,但没什么意义。

13.76% 算不算亮眼?对墨尔本房产来说,是的。这个回报是不是每一套都达到了?不是。前四分之一的回报明显更高,后四分之一大概在 9% 左右。分布比平均值更能说明问题,而我们愿意让客户看到完整的分布范围 [12]。

我们坚持公布平均数而不是挑案例的原因很简单:这个行业里,唯一真正值钱的是信任。一个潜在客户看到了我们的平均回报——包括那些表现一般的——然后决定继续合作,这是一个 informed decision(在充分了解后做出的决定)。这类客户会跟我们做第二套、第三套、第四套。而那种被一个亮眼案例说动、结果只拿到一个“还行”的结果的客户,会觉得自己被骗了。他会走掉,还会告诉十个朋友。

我们至今累计完成了 345 单交易。这套系统跑得通,它跑得通的原因恰恰是它无聊、可复制、靠数据说话。没有英雄交易,没有神来之笔。就是四个筛选条件被稳定地执行,再加上一个能把装修、出租、管理全部打包在同一屋檐下的执行团队。

## 当下周期里考虑墨尔本,你该有什么预期

我想直说我们对当前市场位置的看法。墨尔本还处在情绪低迷期,媒体口径普遍偏空,地税政策的不确定性也没消除。但正是这种环境,才给那些愿意越过头条、回到基本面去看的人留出了机会。

我们目标城区的基本面很扎实:人口增速高于全州平均,空置率低于 2%,家庭收入能覆盖当前利率下的月供,基建投入也在持续制造就业锚点 [1]。

如果你现在在悉尼,手上有 130 万的预算,可以在西悉尼买一套负现金流的房子。也可以用这笔钱在墨尔本买两套 600 平方米地的独立屋,两套都做到正现金流,还拿到两倍土地。我们已经帮多位跨州客户这么做过——账其实算得很清楚 [7]。

如果你是首次置业者,用 Victorian Homebuyer Fund,自己出 5%,政府出 25%,再加印花税(stamp duty)豁免——一套 60 万的房子,出门实际掏的大约是 $30,000 澳元。花 $10,000 做一次表面改造,半年后重估,refinance(再融资)出来的净值可能就够买回政府那一份,然后把房子转成投资房 [8]。

这个窗口不会一直开着。降息、联邦大选,或者仅仅是时间过去,情绪都会变。等到那时候,我们今天在 on-market 买到的房子,会变成别人错过的 off-market 机会。

这篇文章里的数字如果对得上你的思路,欢迎联系我们。就算最后不合作,我也愿意帮你看看现有的投资组合,或者帮你把一套正在考虑的房子的账算一遍。买房是大多数人一辈子最大的一笔财务决定,把它做对,比把它做快要紧得多。

## 参考资料

1. [PremiumRea 投资组合数据,2024 年度汇总。100 笔交易:平均购价 $730K,平均土地 651sqm,平均回报率 6.28%,平均周租 $841。](#)
2. [CoreLogic,《住房可负担性报告》,2019 年 12 月。澳洲各首府城市中位房价与家庭收入比。](https://www.corelogic.com.au/research/housing-affordability)
3. [Victorian Building Authority,《Granny Flat 建造指南》,2019。](https://www.vba.vic.gov.au)
4. [ABS,《建筑活动调查》,Cat. 8752.0,2019 年 9 月。](https://www.abs.gov.au/statistics/industry/building-and-construction)
5. [ABS,《区域人口增长》,Cat. 3218.0,2019。](https://www.abs.gov.au/statistics/people/population)
6. [PremiumRea 服务协议框架。目标租金条款写入买家中介合同。](#)
7. [PremiumRea 案例:外东南区,$585K 购入,$13K 改造,周租由 $550 升至 $950,银行重估 $710K。](#)
8. [PremiumRea granny flat 项目。$110K 建造,周租 $350-$400,ROI 18%。](#)
9. [City of Casey,2018-19 年度报告。人口增长与住房供应数据。](https://www.casey.vic.gov.au/annual-report)
10. [PremiumRea 案例:15 Wren St, Hampton Park。购入 $590K,装修后周租 $850,贷款方估价 $670K。](#)
11. [维州政府,《Frankston Metropolitan Activity Centre Structure Plan》,2019。](https://www.planning.vic.gov.au)
12. [PremiumRea 内部投资组合分析。年化回报算法。](#)

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Source: https://premiumrea.com.au/zh/blog/100-positive-cashflow-houses-one-year-annual-review
Publisher: PremiumRea (Optima Real Estate) — Melbourne buyers agent